↖  2010年的房地产调控,我..


2019-10-04 12:09

问:

kk 那国内楼市 要是走向疯狂 那个时候的表现是什么呢

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答:

我不认为楼市疯狂,相反,跟货币发行速度比,显然是滞后的。楼市的风险要跟货币发行量去比才有意义。

如果货币量不增长,楼价是涨不动的。楼价只是起到货币的吸收作用。当这种吸收速度比不过货币的增长速度,我们才会看到米,菜,油等生活必须品,邮票、和田玉、股东、字画等投资品的飞涨。

所以,对于楼市疯狂的判断是可笑的。


我们走过了1996年-2006年,货币最稳定的10年,迎来的很可能是2007-2017年货币超发,高速通胀的10年。楼市价格的上涨不如说是货币购买力的下降更为贴切。

当我们看着高高的房价,又迎来高高的物价的时候,我们总以为疯了,要崩盘了。有多少人想过,其实是我们货币的购买力在持续下降,我们辛辛苦苦的血汗钱,被zf收割了。



问:

kk兄弟:关于异地置产,比较困惑一些。北京好办,遍地都是中介,只要站到门口就会有人出来陪你聊上个10分钟。只要聊过3个中介公司,你对周边的房价情况以及走势,会有些自己的认识。而外地的房产,太抽象,对于地段儿等信息全无印象。kk:你是怎么不出门而知天下事的?

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答:

这个必须得出门。从2001年-2008年,我一直在全国跑来跑去,欧美国家也去过一些。光坐在家里知天下事,怕是不行。

一般人异地置业都是选择比较熟悉的,或者有亲戚朋友的城市。一无所知的异地置业,风险实在太大了

关于重庆zf的房产税的解释,不考虑别墅,针对高端住房的收税,实际跟上海是相同的,也是针对新购住房。

2011年,新购住房在9941单价以上的都要征收。可以解释为:


1、重庆房产税的实质与上海并没有区别,新老划断。

2、重庆房产税凡是好地段的房子都在征收范围(稍好点的房子单价都高于9941

3、重庆房产税与上海相同,首套只对超出部分面积征收。所谓的高端住房如果是首套套,可以对100平以内免征。

4、对外地人买第二套房开始征税

5、税基以新购房交易价格为准。

6、凡是今年新购房(地段好点的)都将纳入数据库,这些人都将被死死盯住以后跑都跑不了。

7、所有以前拥有多套住房的权贵,胜利大逃亡。


无论重庆和上海的房产税,都是非常温和的,是对强大利益集团妥协的结果。倒霉的是2011年新购房的普通百姓,无论首套还是二套,都将进入数据库成为zf紧盯的目标。以后的层层加码都是针对这一批人,他们在今后漫长的岁月里,将逃无可逃。

所谓的高档房是以去年前年平均数据的两倍,这个数据就比较有讲究,乍一听与老百姓没啥关系,但实际把地段稍好的普通新房一网打尽。


并且9941的收税标准,也将导致低端稍偏的房产价格向9941靠拢。

即使房产税这样的调控政策都成了房价的推手,不得不对zf的智慧叹为观止。

关于重庆所说的低端有保障,公租房可以购买产权的这个口子,给保障房到底保障的是谁,留下了无限的想象空间。体制外要想得到这个待遇,相当于中彩票。体制内享受双轨制的好处,就变成了顺理成章。


限购令最直接导致房东惜售。房产税细则的推出增强了这一效果。

房东惜售与部分多套房业主暂缓投资,实际是相互抵消的。

很多人可能后悔在房产税出台之前没有多抢一套房子,这给房产税尚未推行的城市传达了一个不好的信号。很可能会推涨其他城市的房价。



问:

KK楼主,我有一些困惑:

1)为什么重庆市长在新闻发布会上反复说:持有阶段的税是无法转嫁的? 如果我的房子在出租,有了这个额外的税,我当然会提高租金.如果我的房子将来要卖,此前所交过的所有房产税都沉淀为这个房子的真正成本,我当然会提高价钱卖, 这不就实现了转嫁了吗?

2)即使对于在征税范围之内的房子,也会有很多破解的办法,导致政府根本收不上来,比如:

对于9941这个线, 并没有说是针对毛坯房还是精装房,假若我的楼盘,精装卖 13,000,我可以和买房的合同签为:9000是放假,另外4,000是装修费或者其他的什么费用 等等,就不再属于征税范围内的了.

对于外地3无人员的房产征税,更不靠谱. 随便找一个什么单位,把自己挂靠在里面,每个月在那里领点工资,不就是有工作的了吗?还不用交个人所得税,当然这个工资最终是我自己出,一年成本也没有多少. 况且什么样的工作算是有工作也没有具体定义,我在一个纳税年度里面,只工作了一个月或者一个星期,也可以算是有工作了吧?

我总体的意思是说,政策本身比较温和,具体执行上又可能有很多空子, 对房价的影响肯定是没有多少的,但是即使打击炒房,貌似也没多少力度.

谢谢

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答:

1)为什么重庆市长在新闻发布会上反复说:持有阶段的税是无法转嫁的? 如果我的房子在出租,有了这个额外的税,我当然会提高租金.如果我的房子将来要卖,此前所交过的所有房产税都沉淀为这个房子的真正成本,我当然会提高价钱卖, 这不就实现了转嫁了吗?


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zf不管能不能转嫁,就是要开征收持有税的口子。过去的营业税、契税全部转嫁到买家头上,为了使开征持有税的理由冠冕堂皇,一定要强调与过去加税的不同,找到的理由就是无法转嫁。

但真的无法转嫁吗?事实上,任何税收都是可以层层转嫁的。

对于9941这个线, 并没有说是针对毛坯房还是精装房,假若我的楼盘,精装卖 13,000,我可以和买房的合同签为:9000是放假,另外4,000是装修费或者其他的什么费用 等等,就不再属于征税范围内的了.

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答:

首先要弄清楚9441的目的是什么?

9441的真实目的就是为了公务员新购房不受房产税的约束。因为公务员买房价格是极低的,无论是经适房、集资房、团购房,价格都只是市价的几分之一。即使公务员买联排别墅也不可能超过9441的价格。因此,房产税把联排别墅(公务园中层干部的主力户型)存量房排除在外。9441又把公务员新购住房排除在外。

9441只能限制位置好的新盘的价格,对二手房没有任何影响,而且会推涨位置偏的新盘的房价。

对于外地3无人员的房产征税,更不靠谱. 随便找一个什么单位,把自己挂靠在里面,每个月在那里领点工资,不就是有工作的了吗?还不用交个人所得税,当然这个工资最终是我自己出,一年成本也没有多少. 况且什么样的工作算是有工作也没有具体定义,我在一个纳税年度里面,只工作了一个月或者一个星期,也可以算是有工作了吧?

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答:这个问题就跟限购房是一样的,在二三线城市找中介交一笔费用,即可办理一年的纳税,并立刻开除一年交税证明。这对于地方政府税收是有好处的。呵呵。

所以政策是一回事,执行又是一回事。

新调控政策的二套房60%是给首套房的40%做铺垫。

限购令是给房产税做铺垫。以规避资金热炒未争房产税的地区,zf考虑的还是很周密的。但上有政策下有对策,实际上有门路的投资客投资其他地区房产还是很容易的。



问:

请教楼主:

老公是上海的户口,是否趁现在房产税还没有全面铺开的时候在上海买房。因我们在外地有房,如果按人均60m2算,再买就会超面积了。谢谢!

我感觉这个形势到时候房产拥有情况应该是全国联网,全面征收,但是又感觉房子价格应该会降一点,个人看法哦。

请楼主指正!谢谢!

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答:

如果你在上海无房,又有户口,应该是首套。有合适的房子就抓紧出手吧

看了叶檀的评论,我快要笑喷了,这个女人智商越来越有问题了,连重庆房产税都没有搞懂,就满足胡说。

真是无语。



问:

楼主好,我是在入手第二套房的时候开始跟随楼主的帖子的,收益很多,谢谢楼主。我在青岛,是楼主所说的二线旅游城市,房子是多层小房,不到一百平,位置还可以,但价位也不便宜,达到一万七一平,其实这个房子面积跟我现在的房子差不多,买这个房子也纯属抵抗通胀的想法,因为我们两个都不擅长其他的投资,这些年错过了很多买房的机会。楼主来过青岛吗,怎么看待青岛未来的房价?跟北上广相比,青岛典型的是收入低,消费高的城市

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答:

青岛、大连、海南、厦门,旅游资源优越,配套完善都是全国性的投资及居住的热土,长期看好。

同样的海边,为什么很多城市不行,因为配套。配套这个东西不是短时间能够搞起来的。

上海收税就比较简单,因为上海很少有公务员的经济适用房和集资房,基本上是市场化的,所以不用按指定价格进行征收。

关于为什么会新老划断,除了要考虑公务员多套房的问题,还要考虑拆迁户的问题。

很多拆迁户都是分配多套房子,如果对存量房征收,将会使日后大规模拆迁变得困难,所以规避拆迁户进入纳税范围,就必须对新购房征收。拆迁户分房不会进入税基数据库。



问:

还好听了楼主的建议,今年1月4日我在昆明金星立交旁买了套06年85平的精装二手房,7400一平,现在已经出租。在现在的大风雨政策下,不知给买对,想再听听楼主的意见。另外,我在太平新区还有套160平的房子,不知太平的前景如何,能否请楼主再指教下?感谢!

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答:

昆明限购令后,对周边及地州旅游地产是个利好。但是安宁太平镇存在不确定性,如果高速不取消收费,太平镇的房子出手变现就是个问题。

在昆明较近的地州投资旅游地产是个更好的办法。比如大理的洱海国际生态城,红河州弥勒县的湖泉湾1号。都是很好的投资品种。因为独特稀缺的湖景与温泉资源,交通便利,配套不成问题,升值空间大,也很好变现。

金星里立交桥的房子没有问题,租金房价都会上涨。



问:

上海重庆开苞后,其他一线城市估计也为期不远咯。。。

昨天还接到KFS电话告知要涨价,鼓动抓紧买。。。

毕竟房税征收的不针对存量房,换个说法就是,还没开征的城市现在买多少套都可以…手上有银子的,赶紧出手吧 呵呵

KK 兄分析下杭州的市场情况吧 盼复。。。。

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答:

有限购令的约束,对想抢在房产税之前买房的还是有一定约制作用的。不过这种限制对于有路子的不构成障碍。尽量找路子买吧。杭州,南京的房价都有强劲的购买力支撑。


问:

好楼主,这个帖子一直看的。。我在上海,房子已经有3套了

现在还有50万现金,在存抵贷账户里,利率4.2,我从未做过股票

有10万基金是亏的。想请教您这50万现金还有没有更好的理财方式

政策推广后,我担心ZF会中间变卦,突然对存量房也收割,那就搞大了。。。

还有就是比如一人买了10套在杭州,杭州也开始收割了,接下来再买或卖,之前的10套就曝光了,就不是存量了? 计入系统了???

KK 兄你以为呢?。。

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答:

将来如何让存量房交税,而又不触及权贵的利益,肯定是下一步的计划。但是起码现在,zf还没有想出好的办法。只能一小波一小波的蚕食。很长时间新购房都将是zf紧盯的目标。

对于在开征房产税地区已有多套房的投资客(不是短线炒家),是不会轻易出售的,持房惜售,享受租金上涨的乐趣,但却可以在房产税以外地区投资,这是不受限制的。房产税是地税,你不能在一个城市拥有多套房,但你却可以在每个大城市及旅游城市购置一套房。房产税的推出会加快异地置业的脚步,这是二三线城市和旅游地产发展的黄金时期。



问:

在云南异地买房,比如你所说的大理的洱海国际生态城,红河州弥勒县的湖泉湾1号

总价大概是多少?

只能全款吗

__________________

答:

要全款。

都是小户型海景公寓,大理毛坯的要1万左右吧,30-50平,弥勒的精装修5000-6000,50-70平,都是全款30-50万吧,好投资,好渡假,好出手。那边别墅也多,就是占资金,出手就不那麽容易了。



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