↖  2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前-79..


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2019-10-04 , 161 , 0 , 275

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关于投资,每个人的个性不同,要求不同,每个人有自己的习惯,每个人都有自己的方式。好比做股票,有人专门跟凶悍的强庄,有人专门抢涨停板,有人只拿低价股,还有人顶多打打新股,股票从不参与。根据自己的性格找到最适合自己的投资才是重要的。别人的呈贡案例,在另一个性格不同的人身上,很可能完全不适用。

对房产投资也是一样,关于大城市周边旅游地产的投资方式,只适合不知如何保值的闲置资金,作为抗通胀的长期投资是没有问题的,但是追求短期收益和资金利用率,就完全不合适。


房产调控也不是一点效果没有,对于资金不大,追求快进快出,利用杠杆的短线炒家是有明显抑制作用的。

头几年的短线炒房客,已经完成了原始的资金积累,华丽的转变为长期投资。

而现在资金不大,打算靠短线炒房迅速暴富的,已经成了不可能的任务。最好的时机一旦错过,将不会重来

对于追求快速见效的房产投资的同学,最好的办法就是在重庆市不要太偏的地方,抢购一套6000左右的新房,在很短的时间内,看着它涨到9900.


收了房产税还唯恐房价不涨的聪明绝顶的重庆zf,给了擅于无风险套利的短线资金一个绝好的机会。

重庆的房产税限价方式,是一个摧涨房价的利器。

2011年的限价是9941,低于9941的楼盘都将尽量向这个目标靠齐,这将会使重庆2011年的均价迅速提升。

到2012年的限价标准将会提升到12000左右。新的限价标准的提高,又会摧涨2012年的房价。

没有在重庆购房的外省同学,很值得在重庆搞一套的。


二三线城市里面房价相对不高,全款支付不难,适合长期投资的,大概列了列:

1、投资居住两相宜的宜居城市

成都、昆明

2、城市发展前景看好

广西、西安、武汉



问:

楼主你好!

我在江苏扬州,现居住市区周边配套很好的老公房,3口之家,约65平方。10年12月底新购了一套约120平的期房(12年5月底交付),位置不是太偏(扬州城也不大),但周边配套目前不理想。

问题:我是应该先提前还贷,结清银行的14.7万房贷呢?还是将资金先用于装修,然后移居至新屋,将老公房出租呢?(12年头,会有固定的一笔收入入账)

我的意见倾向于后者,但妻子考虑小孩上学的接送、银行欠债的压力等,倾向于前者。

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答:

人工费和材料费的趋势是持续上涨,上涨幅度绝对大于你的银行贷款,所以有装修打算的可要抓紧了。

5年前农村自己的宅基地,建一栋土木结构的房子(建筑面积300平),大约10来万,3年前大约20来万,现在怕是有40多万。人工和材料成本的上涨是持续的。

可以说四线城市房价上涨完全是成本推动的,地价、税收、建材、人工都在涨。对于偏远、气候恶劣,人口只出不进的县城,房子盖出来,即使没人买的起,宁可空置,烂尾,也不能降。这就是真正的有价无市,一方面价格不可能降,成本摆在那里,一方面没有人买,购买力和人口结构摆在那里。死城和鬼城就是这样形成的。

我们上小学时候,课本对资本主义经济危机奶牛场宁肯把牛奶倒掉的做法进行了咬牙切齿的批判。而我们现在也在不断重复这个曾经的不齿,宁肯让香蕉烂在地里,让大白菜烂在地里,让棉花烂在地里,让砖头瓦块烂在地里。


经济问题是复杂,供求关系是根本,但是除了供求关系,也受到多方面因素的影响,成本就是最重要的一个。

比如服装和电子产品,原材料几乎都是工业产品(除了棉花和丝绸),利润体现在新产品的推出,能不能挣钱,取决于新品推出时利润赚的够不够,然后就必须尽快甩货,甩货不怕低于成本,关键是跑的快,要回笼资金,推出下一批新品,因为尾货低于成本的部分是要用推出新品的部分利润来来弥补的。


但是农牧产品、房地产等依靠不可再生的土地资源的品种就完全不同,土地是有限的,投入成本是固定的,行情不好的时候,生产的越多,投入的就越多,赔的就越多。所以看着行情不好,宁可让东西烂掉,让土地闲置,让房屋烂尾,也不会低于成本价销售。行情好的时候,土地是有限的,也不可能有更多的产出,只能靠不断的太高价钱,赚取更多的利润。

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电子产品的利润来源于创新和技术进步。而技术进步虽然可以不断提高农产品的产量,但是是有限度的,终究要依靠于不可再生的土地。


UfqiLong

电子产品可以无限生产,可以通过降低价格,大幅提高销量,提高利润。

但是农产品、艺术品、收藏品、房屋就完全不同,没有可能无限的生产,产量是一定的,也就没有可能通过降价来提升销量来获取利润。

所以有人质疑物价并不是一直再涨,而是有升有降。比如汽车在降,电子产品在降。但是决定民生幸福感的并不是电子产品,而是生活必须品。当连吃饭买菜都成问题的时候,你会因为电纸书的降价而欣喜若狂吗?


还有汽车,汽车是工业品,原材料成本与汽车的价格来比微乎其微,所以汽车的价格随着销量的提高,产量的提高而下降,但是你开车的成本却在不断上涨,因为汽油是稀缺资源,不是无限生产的。汽车成本的下降,销量的提升,反而会导致汽油紧缺,价格飞涨。这就是我们所说的买的起车,开不起车。

说了前面这些,就要说到租金

房屋不是工业品,体现房屋价值的不是房价而是房租。我们看到的房价高企,一方面是成本原因,是zf垄断,地价上涨,税收增加造成的;另一方面是体现了市场的预期。房价中不但包含了成本,开发商利润,也包括了对未来预期的溢价。这个预期指的就是未来的通货膨胀,租金上涨。


换句话说,现在的房价体现的不是现在房租,而是未来的房租。所以不能用现在的房价收入比来衡量房屋的价格是否有泡沫。而事实上,房租也是不断上涨的。通货膨胀越厉害,租金的上涨越快。

推进房租上涨的因素是多方面的:


1、供求因素

这个因素是起到决定作用的。市区的好房特别是学区房永远供不应求,而郊区偏远的房屋出租就不那麽容易。

2、投资预期

房价和房租是不能分开来看的,当房价上涨的时候,投资者心理预期在于房屋差价的利润,对于房租不是很在意。这时,房租在次要地位,因此我们才有高房价,低房租的现象。当调控来临,投资者对房价的预期发生了变化,必然将投资收益转移到房租上来,这种心理变化导致了房屋的整体租金上涨。这就是调控导致房租上涨的原因。

3、成本因素

成本是房东的心理底线,在通货膨胀和房产税双重影响下,房东的普遍心理会发生变化,心理持有成本会持续提升,房租也会持续增加。对于偏远地区供大于求的房子来说,房租不一定会降,多数人是不会接受降价的,因为心理持有成本在那里摆着。所以宁肯选择空置。随着配套的到位,房租的上涨,需求的增加,偏远地方的空置率会逐渐降低。



问:

这次政策,关键不是多套房的人是不是因此惜售,而是市场上的待售房源是不是因此增多。

答:

限购在一线城市管的要严一点,但在二三线城市,基本是上有政策,下有对策,zf也是争一眼闭一眼。限购对于普通p民可能是个门槛,但对于有点路子的,不过是一纸空文。特别是二三线城市的房价数据,普通百姓看到的房价是随随便1万多,可是zf统计均价也就5000大元?

因为这个数据包含了大量体制内的低价经适房,集资房,市价1万的,体制内买下来也就3000。一平均,均价就下来了。

限购令可以限制p民,但是不限制体制内的经适房,团购房,他们占有了更多的土地,普通p民的选择就小了。



问:

只恨自己碰上楼主太晚,以前深受时寒冰曹建海等人的影响,错过了买房好时机,

去年因为到了结婚年龄,丈母娘没房不嫁女,所以不得不关注买房,可是现在首付已经付不起了,我在北京平谷事业单位,原先手里有十来万,一年半前还能付得起首付,现在没有小30万根本别想买房。幸亏看到楼主的帖子赶紧在女朋友的老家廊坊跟人合伙买了一处房子,房子是内部价7千,市面一万左右。 看到楼主贴后我对廊坊和平谷做了一次评价比较:廊坊外来人比例高,平谷基本当地人,消费力廊坊比平谷高,所处位置廊坊比平谷有发展潜力,特别北京地铁通到廊坊后房价上升空间更大,且廊坊现在房价比平谷便宜,平谷现在房价高位运行,后续上涨空间不大。所以我在现有条件里跟人合伙在廊坊买了一处,等着增值为以后在平谷买房首付使(不知妥不妥,因为眼下买不起房子,无奈的办法,希望楼主给个建议)。

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UfqiLong

现在廊坊还有一处可以买,可以赶团购,是在廊坊最核心的地段,需要首付三十万,我现在手里没钱,不过我老家房产(在内蒙古一个地级市)占地四亩地,离市政府十分钟车程,在开发区,现在值60万。我现在纠结的是把老家房产可能一年左右增值到100万,我是把它现在变现了,在廊坊买一处做投资,同时在平谷买一处自己住,还是留着老宅不变等增值?拿不定主意,我事业单位,月工资两千多,女友老师三千。希望kk给个建议。

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答:

地级市占地四亩是什么概念,那是以后无数人梦想都梦想不到的。一定不能卖,卖了就是败家子。

廊坊投资量力而行,有能力投资升值当然好,没能力也不要勉强,也可以跟信得过的人合作,搭伙购房。



问:

KK先生,请问在云南大理买房必须要全款吗?要是按揭需要什么资格呢?我2月底去大理,顺便看看有没有合适的。

————————

答:

10月份就只能全款不能按揭了。不过,小户型公寓总价不高,大概30-50万的样子。下关临海的洱海庄园,海东新区的洱海国际生态城都可以看看。大理古城有个中介,那个女的还是蛮热心的,也可以去她那看看二手房。



问:

kk:你说秦皇岛的房子也有投资价值,我也曾考虑过,离北京近,开车3个小时可以到达。但好像身边的人似乎都不看好,前两年有同学买过那里的海景房,升值太慢,比北京同价值的房子比获利甚微。也许,现在机会才真正到来。

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答:

秦皇岛不要买海景房,要买市中心。



问:

请问桂林的房产怎么看,我想在那投资,曾经在那里读过四年大学。目前在杭州已有房产一套。

————————————

广西的南宁是我一直看好的,并且继续看好。桂林这类的城市受到南宁的影响,在过去很难有大的升值空间,但是新政恰恰给桂林这类城市带来了利好,大城市周边的旅游城市的春天已经来临。抱着长线投资的心态会有不错的收获,但是抱着短期获利的心态,就不要出手了。



问:

KK说说苏州这边的地级市吧!

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华东就不说了,怎么买抗通胀都没问题,只是想找个价值洼地也难。

湖边才是稀缺资源啊。也只有湖边才能提的上旅游地产。

特别提出云南大理的洱海边和弥勒的湖泉边,也是这个意思。

东部地区的价值洼地找不到了,但是西部却有很多机会。

是抱着短期获利的心态,就不要出手了

=====================


问:

我是宁波人,80年代下海经商挣大钱时,我还是小学生,90年代我还在读初中高中大学,2000年初我刚工作,乡下人经验不足没有马上买房,体制内的人,2009年我才买了二套房,挣了几十万吧,现在2010年代了,房产暴利时代快结束了,下一个暴利项目会是什么,请KK大哥多多指教?????

——————————

答:

随着财富的提高,资金的泛滥,zf的垄断,小资金想在投资市场找到暴利品种是越来越难。

90年代有点头脑就能赚钱,2000年初有点头脑有点小钱就能赚钱,这个时代已经一去不复返了。以后财富将越来越向zf背景和大资金集中,贫富分化进一步加剧。底层生活变得更不容易,中产如果不会理财就会被通胀收割,沦为底层。

房地产仍然是中产保值增值,抵抗通胀的最好品种,只不过追求暴利的时代已经过去。

小资金追求暴利就要冒高风险,也只有小品种上还有机会。

最近游资进入翡翠市场,连砖头料都炒成天价,但退潮了才知道谁是裸泳,大资金收藏的高端翡翠只涨不降,而小资金收的砖头料的命运就如同兰花、普洱茶,不知要死多少人。不过,跑的快的也就赚到了。

关于投资品小品种也是存在价值洼地的,比如琥珀,资源日益稀缺,且国内资金没有意识到琥珀的升值潜力。国外的琥珀收藏已经越来越热,一旦琥珀热传入国内,一定会受到资金追捧。

作为国际上认可的有机宝石,无论国外和国内的价格都是持续上涨的,要比投资龙陵玉这种毫无基础的新玩意,安全得多。不过,要投资琥珀必须有专业知识和眼力,因为国内销售的琥珀90%都是塑料仿制和碎料压制合成。


日本东京Japan Tokyo城市风景-人文景观与自然风光和谐交融-10

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