↖  黄奇帆最新2万字解读中国地产大趋势-5..

（接续）

大家有时候一说房地产暴涨8倍的价格、10倍的价格，房地产一定是富的流油，某种意义上很多房产商就是在为债务打工，还本付息。

当然如果在100亿的基础上，80亿还掉了，赚十几亿还是可能的，要从这个角度他也是富豪。

但是从房产产生了8倍、10倍的价格上升，他居然只赚了百分之十几，其实里面有很多中国房产商不可评估的损失。可以这么说，中国房地产8倍、10倍的增值的真正的载体，真正房地产富起来的群体是在座所有人或者整个社会老百姓，在这20年买房子的小业主群众。

在这个意义上讲，正中下怀，挺好。我们房产挣了100万亿、200万亿，80%的钱是老百姓拿去的。为什么呢？我说两个案例。

中国房产商的融资房子，就逼着他房子一旦竣工，必须在半年、一年、两年内尽快把房子都卖掉，卖掉他要还土地款、还开发贷，卖掉以后预售房的欠款结账清零。卖掉以后他把职工集资款还了，卖掉以后当然也能够把施工队伍的欠款还了。然后他才可能剩余下来如果有点钱的话，那是他的利润，他也可以说富豪，也没错。

但是这里边有个概念，一切房产我说的十年、二十年涨了8倍，可不是你房产商造完的那一天涨了8倍，你造完之后卖的该什么价就什么价，可能你造完以后就等于你正常的施工成本运行，然后该有的利润，假如说在成本的20%，成本是100的话卖了120、130，就是你有三四十的利润。

这些利润是毛利，还要交税，你有个10%，就真的是很好的了。额外的涨出1倍、2倍、3倍，那就是8倍，往往要过5年-7年，我们房地产商80%不会把房子等涨8倍以后再卖，没有。

他想这么做，他哪怕预测到五年八年以后涨这么多，但是他的悲剧在于他的资金模式必须在一两年之内还清，否则人家要拍卖的。从这个角度会有这个结果。

同样，我们说李嘉诚的一个案例。在浦东中央公园配合有一个四季雅园，一共700套别墅，每套别墅平均在400多。他1995年买了土地造房，当时算的成本1万一平方。

到了2000年我说上海的均价在2000多块钱，但是他这个别墅能够卖到一万一、一万二，他的成本在1万元左右，毛利有两千，这是如果当时就全部卖掉的话就是这个价。然后因为他的负债率极低，他所有的买地的钱是自己的，造房的钱自己的，不跟中国银行贷款，没什么负债，也不存在造好的要还款。

他做了一个模式，这700套房一套也不卖，统统租赁，租赁以十年期为准，你住五年也可以，一般来租他这个房的都是高级白领，不能买，只能租，大家都签十年。十年以后到2010年，这时候他的房子已经到12万，到期的全部退出，700套房子统统重新装修。

重新装修一下一套房子300万装修费，每平方米花8000-1万块钱装修。装修完了已经是2013年开始卖房了，这时候已经到了14万、15万一平方，700套全部卖掉。你说他赚了多少钱？他原来的房子就算利息，十几年国外的利息就是百分之几，十年翻不了一番。也就是说在这个意义上他赚了大钱。

那么高负债模式你可能高杠杆，你可能也是高利润。但风险也极大。但是对于房地产十年、二十年增值5倍、8倍的来说，保存着，低杠杆持有着是最大的发财。

在这个意义上整个中国的房产商很少能够持有房屋赚到8倍再卖的，这种案例中国前十大的房产商没有一个有，因为他们都是80%以上的负债，他想持有也持有不了，每年借1万亿的债。

7%的利息，甚至还有10%的利息，每年的利息要付1000亿，还要还本。现金流每年要3000亿的转，那你不会每年把多少万平方米一起卖掉，你每年卖的房子周转资金来不及，支撑着一个巨大的周转，支撑着一个巨大的面子，一个不当心就是巨大的窟窿。所以中国房产商的模式仔细看是不行的。

也就是在过去的20年，高速扩张的面积、高速扩张的流量，这种情况下能够支撑，在今后这个状态这种模式死路一条。一方面这个量不能这么大规模的造，第二是房价也不会翻一番，翻两番，这时候你再去高杠杆的撑，资金利息背着都是形同自杀，政府的管制措施也会出台。

所以在这个意义上讲，房地产的债务是会下降的。下降到多少呢？我认为至少去掉30几个点，从80%降到50%左右。在这个过程中，聪明的房产商自己修身养性降低债务，国家的管制也不能再让房产商占有那么多的债务资源。

大家知道中国全部工商企业，银行债务量是在差不多70万亿，其实他对中国的GDP推进就是5%左右，但是他占有的金融资产也是70万亿。

所以我们有时候说工商企业制造业融资难、融资贵，如果房产商把他的70万亿减掉一半，把这30万亿加到实体经济上去，实体经济融资难融资贵统统化解，就是资源平衡，总量就是这些，你这边多了那边少，最后就不平衡。是个结构性改革的问题。

所以在这个角度，政府只要出三招，房产商的债务一定下来。

1.任何房产商不许再欠着债买地，买地的钱必须是自有资金，不能负债。全世界如此，只有中国惯着房产商跟银行拼命贷款，然后银行也愿意让房产商贷款。一块地50亿，我借你50亿，抵押品都不要。所以在这个意义上银行要改变这个行为，政府卖地时候的资格审查，最重要的一条就是买地的钱是自有的，不跟银行、信托借款。总之是企业自有资金，是自己的资本金。有了这一条立马房产商负债可以下来20个点。

2.当然是对房地产不能再搞那么宽松的预售房，预售房负债一定要等二三十层的房子结构封顶。也就是说从预售开始到交房，你不能两年到四年，一般是半年到一年，也就是说差不多还有半年的时间，最长不能超过一年这个房屋要交。这么倒算的话预售款的时间就缩短，两年变一年，一年变半年，负债的状态也就收缩了。

3.就是房地产商在今后的状态里，他会以持有房屋的心态来出租。那么持有房屋出租如果有债务的话，一旦你是持有的房屋出租，你的租金就可以通过信托搞REITs，REITs是每年的现金流的租金收入形成的一笔信托投资，这种信托投资好像是债务，但不算债务，算股权投资。REITs的投资算股权，不算银行贷款的债务，然后租金的收入是REITs100亿，这100亿租金收入来还这100亿的十年、二十年、三十年的过程。这笔钱一进来就把房产商的贷款，本来贷款100亿，现在变成REITs100亿，但是那个相当于是股权资产，非债务资产。这么一算的话，这三笔账只要一搞债务就下降，各方面的资源就优化配置。

这是我讲的第三个，中国房地产未来趋势，债务一定会下降，政府管理方式也会变，房地产盈利模式也会变。最终负债率会下降到50%以内。

（待续）

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