↖  黄奇帆最新2万字解读中国地..


黄奇帆最新2万字解读中国地产大趋势-7

2019-12-30 04:29

(接续)

第六个趋势,中国房地产的销售模式。

就是我刚才说到的100%、99%造好了就卖的模式。在今后会发生转换,转换成什么呢?如果一个地方有100的房子,可能20%的房子是政府的保障房,保障房是租赁的。

第二是市场上房产商造的房子,差不多三分之一也会是租赁房,他长期持有租赁运作。这个租赁费用会是商品房价格的租赁房,而不是政府保障房、公租房的租赁费。

然后再剩下50%左右还是维持原来的商品销售,这是一个概念。那么这个社会上的老百姓最后有50%左右是住在租赁房,50%左右里面的20%多一点是商品化的租赁房,有20%多一点是政府搞的租赁房。

zujin.jpg


这样这个社会形成一个新的,房产是拿来住的,而不是拿来炒的。就形成一个新格局。在这种背景下整个房产的经营模式就会发生变化。那么房地产的金融工具里面,像REITs这类的业务就会比较大规模的开展,REITs这个业务有很多房产商包括金融企业想搞,十年前就想搞,几乎没有成功的,没搞起来。因为中国的房地产从来不搞租赁,几乎都不搞租赁,最后都是一卖了之。

你只要是销售房就没什么REITs,我信托公司给你一笔贷款,你到时候还债就是了。只有REITs这样的房屋,租赁房才可以用REITs的方法搞,所以经营模式变化,融资变化也会变化。


以上就把中国房地产的六个趋势给说清楚了。对于中国政府在管理房产商的时候也会逐渐按要求,把房地产是用来住的,而不是拿来炒的管控方法实现市场化、法治化、规范化的景象。

因为我们现在为了调控房地产出了很多的行政性措施,限购、限贷、限价、限买、限卖,限价明明市场上5万一平方,你现在只能卖四万二,那不是鼓励投机吗?


谁都知道市场上都是5万,二手房都在5万,新房子质量比二手房还要好,卖4万,又造成开后门效应,其实这是不可以的,这是一个限价的概念,房地产为了现金流他会降价,这是一种。第二种限贷,不给你贷款。第三种是你降价卖也不许你卖,今年你造好10万,只准卖2万,还有8万不许卖。


老百姓这边限购,如果夫妻离婚了可以有权申请,就造成了很多人假离婚,假离婚最经典的案例是我以前的一个同事,告诉我,他说我儿子结婚了,他们要买房,工作单位挺好,也有点钱,还买得起房。但是限购,不能买。

而且他这个不能买是这样,限购以后还要摇号,十个人摇到一个号,为了增加摇号的概率,他就要去申请买房的指标,因为限购了,他们小夫妻两个人新结婚可以有个指标,尽管父母亲有房子,但是脱离关系要办一个手续。

第二就是让丈母娘丈人结婚,这是大人愿意,中国的父母对小孩是无微不至,什么事都肯干的。离婚以后就有两个指标,十套房两个指标去摇号,保险再保险,叫外公外婆80几岁离婚了,这样三连套的概念又要开个后门,为什么呢?


因为魔高一尺道高一丈,政府官员的本事也是很大的,就来个必须离婚两年才能买房。现在离婚的有买房资格也不算。这帮兄弟也有办法,我说你怎么解决的?

他说我们跟民政系统的熟人,民政部门帮你盖章,把时间改一改,延长到两年,好像也不犯大过,居然就盖出三个许可。然后去摇号摇到了两套,两套房因为这个房子是限价房,明明可以5万的,按4万左右卖的,他却买了100平米,立马就是赚100万,所以这个离婚结婚还真是价值百万。

这是很荒唐的问题。所以这些不能长久,不符合中央要求。你一时权宜之计也无可厚非,出发点也是可以理解的,但是如果整个社会都用这个办法治理,那房产系统搞不好。


应该什么办法弄呢?实际上政府只要在市场规则上做到六条,房产炒作就炒不起来了。


第一条,就是非常严格的执行90年代就形成的,也是全世界都基本如此的买土地批租土地自有资金。我们工商企业注册资本总要有个三分之一,你注册了500万,银行借1000万,形成1500万的总投入,资本金总要占三分之一。房产商开发造房整个都是借贷,你土地钱相当于整个投资的三分之一,你应该要有自有资本金。只要卡住了这一条地王就炒不起来,所有的炒作背后都有银行。只要杜绝银行参与炒地,房产商是不可能把50亿变成200亿、300亿的。所以在这个意义上炒房的核心是炒地,地炒不起来炒房也没了,这是第一条。这条政府管制极其容易,只要认真就能做到。


第二条,土地价格拍卖永远不要拍过当期房价的三分之一,也就是政府永远不要做房价推高的动力。什么意思呢?如果这个小区周围一平方公里内的楼盘,现在当期的房价是3万一平方,你政府在这一平方公里里面的某个地方,比如说有100亩地,拿出来拍卖土地。千万不要拍成两万三万,你永远只能拍当期房价的三分之一,房价是3万,地价也就拍到1万。拍到1万如果还往上涨,说明这个地方土地供应不足,供不应求,短缺了,政府再拿一块地出来再拍,供地量要增加,供地增加价格也会下来。


你不要觉得拍的越多政府土地收入越高,政府发财了,长远的话这个地区营商环境会被破坏。所以高地价必然带来高房价,高房价破坏营商环境,不能短视,要有长远的概念。从这个意义上,如果出现房产公司没有背银行来拍卖土地,但是地价还是很高,你就要研究供求上的问题,要多供应一点土地,把价格平衡到当期房价三分之一。这个地方只要6万一出来,原来3万、2万一平方的房屋都跟着迎风而涨,所以政府卖地会推动房价上涨,这件事要控制住。你只要这个控制住了,炒地炒房的现象就会被遏制。


(待续)


🔗 连载目录

👍 智能推荐

货币超发与资产价格:如何跑赢印钞机-2 货币超发与资产价格:如何跑赢印钞机-2

聊聊中国社会现状--潜规则-17

聊聊中国社会现状--潜规则-15

聊聊中国社会现状--潜规则-14

聊聊中国社会现状--潜规则-13 聊聊中国社会现状--潜规则-13

聊聊中国社会现状--潜规则-9 聊聊中国社会现状--潜规则-9

聊聊中国社会现状--潜规则-2 聊聊中国社会现状--潜规则-2

聊聊中国社会现状--潜规则 聊聊中国社会现状--潜规则

超发的货币:富人的甜甜圈,中产的苦咖啡,穷人的鱼骨头-3 超发的货币:富人的甜甜圈,中产的苦咖啡,穷人的鱼骨头-3

南方周末新年献词2006——一句真话能比整个世界的分量还重 南方周末新年献词2006——一句真话能比整个世界的分量还重

2016上半年,中国楼市,汇率,加息以及其他-7

中科院科研人员的自白:我为什么离开北京-3 中科院科研人员的自白:我为什么离开北京-3

中科院科研人员的自白:我为什么离开北京-2 中科院科研人员的自白:我为什么离开北京-2

这张江苏如东县的全家福,暴露了中国当今真正的危机!-2 这张江苏如东县的全家福,暴露了中国当今真正的危机!-2

这张江苏如东县的全家福,暴露了中国当今真正的危机! 这张江苏如东县的全家福,暴露了中国当今真正的危机!

张维迎:忍不住想说几句重话!希望少一点无知,少一点无耻,少一点灾难! 张维迎:忍不住想说几句重话!希望少一点无知,少一点无耻,少一点灾难!

为什么中国To B企业都活得这么惨?-2

北大张维迎:你应该知道的10个经济学原理

中国房价有泡沫,但它真的不会跌-3


🔥 相关精选

中国房价有泡沫,但它真的不会跌-2

中国房价有泡沫,但它真的不会跌 中国房价有泡沫,但它真的不会跌

2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前-83

2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前-80

2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前-79

2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前-78

2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前-77

2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前-76

2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前-74

2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前-73

2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前-72

2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前-71

2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前-70

2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前-69

2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前-68

2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前-67

2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前-66

2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前-65

2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前-62

2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前-61

2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前-60

 


+
AddToFav   
新闻 官宣 经典