↖  黄奇帆最新2万字解读中国地产大趋势-6..

（接续）

第四个趋势，中国房地产商的数量会大幅度下降。

刚才已经说了中国房地产企业有9万多个，我们城市人口一共8亿多，不到9亿。

几乎是每1万人一个房产企业，8亿人就是8万个，9亿人9万个，这个企业不是房地产中介租赁公司，是指拿了土地造房子的开发公司，有8万到9万个。

全世界所有国家，180个国家的房产商加起来也没有9万个。美国大大小小房产商没超过500个，480多个。

包括香港也没那么多的房产商，几大房产巨头十多家，再加一些小一点的。但是总而言之没那么多，只有我们的房产商数量，刚才说全世界没那么多，欧洲20多个国家所有房产商，独立法人加起来不到1万个。

这种房产商数量多如牛毛，遍地房产商也就是中国的一场狂欢。所以17亿平方米赢得了9万个企业的生活费，今后应该减。

你要算一下，9万多个房产商前10家，也就是刚才说的前十前差不多有七八千亿资产规模，1万多亿资产规模的企业，他们造了整个中国房子的30%，这是前10家。

前100家，造了中国全部一年开发量的70%，前1000家基本上造了90%。这个意思还有8.9万家或者9万家做了百分之几，绝大部分是空壳公司，完全可以关掉。

因为开也随便开，门槛很低。关也随便的关，今后肯定收紧。逐渐十几天后一方面市场萎缩了一部分，从17亿一年的建设量变成了10亿，从这个角度，各个方面今后的发展难度也加大，许多企业会转型。

破产关闭，被收购兼并的，自我转型，然后每年检查年审的时候吊销执照，自我消失的。最终到2030年以后，最起码6万个没了，剩下3万个，这是用最宽松的思路想。严重一点8万个没了，留1万个都是会出现的局面。

在这个意义上大量的人说自己在房地产公司就业，对不起了，会转掉一大块。所以小孩读书还搞房地产之类的，这个市场就业系统会大幅度的下降。要转行，要有长远规划。要规划也别往房产系统转，这当然不是绝对的，我是说不能再像原来那样房产系统养了多少万人，这也是个趋势。

第五个趋势，我们的房地产从17亿变成10亿，这个下降的过程中。具体哪些地方是开发热点呢？我们过去从1亿变17亿过程，几乎东西南北中处处都是房地产，今后会比较多的集中在三块。

第一个热点，人口超过1000万的国家超级大城市，但是它还有潜力从1000万变2000万的超级大城市。比如说上海，人口过了1000万，现在实际上是2500万的超级大城市，他再过十年也不会变4000万，基本上天花板封顶了。这时候上海过去几年，每年几千万平方米的房产开发量最后会越来越少的，他不会再这么扩张了。

但是郑州现在1000万人口，也是国家超级大城市，我们国家的中心城市分几个等级，1000万人以上的城市叫国际级的超级大城市，超大城市。500万-1000万叫特大城市，100万-500万叫国家级大城市。50万-100万是中等城市，50万以下是小城市。

在这个意义上的房地产热点会在超级大城市中的1000万往2000万扩张的城市走，已经过了2000万的比如北京和上海，不会再去把城市规模扩大一倍造许多房子，这是一个热年。

第二个热点，就是超级大城市都会带出一个大都市圈，这个大都市圈是以超级大城市的市中心100公里为半径画个圈，100公里的半径的平方，3万多平方公里，也就是超级大城市本身可能只有两三千平方公里的城市区，但是100公里的半径画个圈形成的3万多平方公里当中的中等城市、小城市，是会加速度发展的。

这是一个概念，这个概念不是超级大城市本身2000万人变成2500万人，而是指100公里范围内的独立于超级城市外边，属于超级城市的城市圈，可能现在50万、100万、200万、300万，会不会变成500万呢？比如上海到嘉兴就是80公里，嘉兴现在整个城市是300万人，这是一个国家级大城市，不大不小，但是因为跟上海经济圈连上了，以后轻轨、地铁什么都通了，结果上海本身扩张不了了，他那边乘势而上。

你们去看现在在上海周围发展的超级块的，浙江方面是嘉兴，江苏方面是苏州，他们这十年二十年增长率都很快，今后还会继续快。

这是第二个概念，相当于首尔旁边，首尔本身1000多万人，但是它旁边有个3000万人的首尔大区，就是汉城。

但是这个大区不算首尔，是整个周围的。同样巴黎旁边有各大巴黎区，伦敦旁边有个大伦敦区。纽约市旁边有个纽约都市圈。

第三个热点，我们说的城市群。城市群是指几个大城市距离200、300、400公里范围内，这400公里范围内空间极大，有几十万平方公里。但是这个城市和城市会互相联系，这种城市群中你如果是大城市，可能500万变成700万，然后变成特大城市，特大城市也会扩张到1000万以上超大城市，城市群不管是长三角还是珠三角，还是京津冀。

中国四大城市群，包括中部武汉长沙城市群，还有郑州、河北、河南、中原大地的城市群。我讲这块，中国的城市以后一个是城市群，城市群最远距离400公里直径，有一批城市互相之间几百公里。

但是到了500、1000以上，上海跟天津两个大都市，大都市之间的合纵关系不是城市群，天津和北京是城市群，因为就是那么100多公里。

这三个热点，房地产如果继续要开发就是在这三个热点上，其他地方拾遗补缺，大公司一般不会去那边展开，地区的本地公司补点缺口，大体如此。

（待续）

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