↖  黄奇帆最新2万字解读中国地产大趋势-8 #房产商 ..

（接续）

第三条，还是和供地有关，在土地供应上面房产建设的总量上面，政府应该有理性的判断。一个城市如果1000万人，住宅面积人均50，反正你造到5亿平方米就饱和了，不能造6亿、7亿、8亿，变成人均150，肯定烂尾楼、鬼城、空城会出现，所以这是总量概念。写字楼根据什么来呢？大体上GDP如果你有1万亿，你3000万平米写字楼足以。

这是一个城市空间内需刚需，多一点少一点是个左右，但不能多太多或者少太少，如果1万亿的GDP，你只有1000万平方米写字楼供不应求，扼杀了金融商贸办公楼的需求。就是这个概念。但是你如果1万亿GDP，造了5000万、6000万写字楼，空楼又会出现。

同样商铺百货点，大体上一个城市的商业零售额，比如上海一年1万亿的零售额，说白了也是3万元零售额1平方米商铺，意思是如果1平方米一年平均能够销掉3万元，那么这一平米的租金还有商店的成本打平，还能有盈利。

如果1平方米只应对了1万元的零售额，商店都是要赔死的，或者商店实际上空楼一片，现在很多超级大百货shopping mall这些地方几乎门可罗雀，三分之一的商店不断的关，就是过剩了。有的城市一动手说造十个shopping mall，一个30万平方米，我听了就当神经病，弱智在干活，这个没什么好说的。

你这种规划出来房产商如果响应这种规划就来造，房产商是弱智的平方，一样的道理。反正你没脑子。做事独立思考就在这个意义上，市场分析，有有基本常识。我在讲的这些都经济学上的知识，跟市场行为无关，跟政府也无关。

在这个意义上政府官员要学市场知识，企业家要学市场知识，房产商当然要学房地产的市场知识，所以要遵循这一条，这一条首先是政府规划要负责。不能政府没规划，由着房产商造多少是多少，或者政府乱规划房产商没脑子，跟进多少是跟进，都会出矛盾的。

第四条？

第五条，老百姓销售的系统一定要管制住房产商销售过程中的销售行为，一个就是老百姓买房，首套房20%或者30%的首付款，70%-80%的按揭贷款，这是合理的。第二套房50%首付，50%按揭贷款，老百姓如果到了第三套以上的房子，纯属在炒作，这第三套是他家庭本身，如果家庭生了小孩，小孩成家了自己搞一套房，这个和家庭的第三套无关。

就算一个独立的家庭自己拥有的房子，一套是基本居住，两套是改善。到了第三套实际上进入炒作系统，你也没必要去敬他，100%首付，没有按揭贷款。按揭贷款对炒房系统，第三套就可以关闭。就是刚需的第一套应该二八、三七的有首付和按揭。第二套50：50，第三套零按揭，不用限购。

所以在这个意义上讲，政府把这个事情管好。这政府也要防止开发商，或者市场上乱七八糟的金融机构搞首付贷，名以上老百姓自己拿20%-30%，比如100万一套的房子30万自付，结果30万这部分用了P2P、校园贷、首付贷去贷款，甚至有房产商在这里边跟金融机构说好。

你金融机构借给他一个首付贷，我对这个首付贷还来贴5%的利息或者6%的利息，这个利息房产商来背，你金融机构就付贷款给消费者，消费者负责几年内把首付贷款的本金还了，利息我贴了，房产商为什么做这个好事呢？

其实要把他的房屋早点卖掉。相当于搞了一个出口信贷，卖方信贷，就是这个意思。但是这种办法用到这个地方混淆了信用、混淆了首付对房产的信用，当首付没有的全额贷款的房子就是美国人的次贷，次贷危机造成了几万亿美元的坏账，就是因为这块杠杆太高，所以这件事政府要管制住。

如果政府把这些原则都管制住的话，实际上最终我们政府在政府市场平衡上基本上炒房系统就炒不起来了，但是有一件事，不管房地产怎么平稳，总有一部分人即使现在的商品房价格跌50%他也买不动。所以总有一部分人要政府保障房，这个意思我们政府至少该有20%，政府掏钱造的房子以保障的价格出租给老百姓，大体上20%的公租房。

另外还有一部分危旧房里住着的，被政府拆迁以后作为保障房安置的，这是有产权的，拆迁了他的房子，这也是一种保障房。总之在商品房和租赁房当中，政府应该有20%的保障性租赁房，10%的产权型保障房。这样就形成整个社会如果有1000万人，30%人住在保障房系统，70%万人住在商品房。

总之形成双轨制也十分重要。香港的问题就属于租赁房系统规模，说起来不小，香港760万人，380万人住在香港政府的租赁房里，还有380万住在商品房，那都是白领，最贵的七八十万一平的房子。

这个覆盖率是可以的，毛病在哪儿呢？这个租赁房人均只有4平方米，如果你三口之家进去，又是厨房、又是厕所、又是睡觉，又是小孩做作业的，或者会客，都在这个房子里。

外办非常漂亮的香港，20多层的公寓，一排一排的，外边的环境也不错，电梯一进去一个楼层10几套房子，一看就是集装箱抽屉式的房子。我去年去香港，现在香港特首，林郑月娥当时还没做特首，我们当时去就是参加林郑月娥当特首的活动，她还陪我一起看了香港的公租房。

看完以后我得到的印象是覆盖率可以，面积太少，至少人均15平方米，我们中国政府所有的城市保障房要么不保障，要保障人均15平方米。

三口之家14平方的话就是建筑面积40多平米的房子，那才像一个可以安顿的家。否则就是上海1990年以前人均两三平方，都是可怜巴巴的状态。所以在这个意义上做事，要加10平方。要加10平方公里，就是1000万平方米土地，容积率如果1：4就是4000万房子，就干这个活。

这样的房子10万一平方造出来了，因为你不是商品房，4000万×10万就是4万亿，4万亿听起来也是很了不得的，但是对香港的GDP来算账小菜一碟，应该做这件事。作为政府公共服务就该做这个事。

你去学新加坡，新加坡400万人，300万人住在政府公屋里，就是人均20平方米作为基本标准，作为基本标准，然后你有一定的档次、一定的级别，还可以住的更宽一点，也就是说整个新加坡所有的基本的公务员基本的白领、学校、医院，或者各种各样的老百姓，70%都住在里面，300万人住在里面，100万人买商品房那也很贵。

就是说政府双轨制是应该的，香港的双轨制理论上他们以前也一直宣传，这是问题的一个陷阱，这应该把它解决好。

以上说的就是房地产趋势以及政府怎么管控，如果把这六条管控好，政府也用不着限购限贷，就用市场化的办法、法治的办法、经济规则来把它调控好。那么房产商在这个过程中审时度势的，只要做到不四面出击，不去建太大的楼盘，不要搞高负债，不要制造粗制滥造不安全的房子，整个房产商的经营当然还是支柱产业，还是很有前途的。

（全文完）

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