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黄奇帆最新2万字解读中国地产大趋势-3

2019-12-30 04:07

(接续)

二,对房地产的价格趋势做个判断。


我们还是以2000年的房子价格算账,因为1990年没有房地产市场,都是政府分配,你说不清是什么价。但是2000年的时候房地产市场价格已经商品化了。那时候全国平均的房价其实就是1000块钱左右,这是全国房价的总平均。


上海的住房平均价格其实就是2000多块一平方,上海那时候最高档的地区,上海衡山路的各种很好的公寓,那时候也就是6000多块钱到7000块钱,那时候听起来就很贵,就像现在均价在3万的上海房价,然后出现了十几万一平方,你就就会觉得很贵。同样在20年前,上海房价在2000块钱,全国是1000块钱左右。

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那时候上海如果出现房价七八千,就会觉得很贵。所以那时候就这个价,经过这20年上海的房价从2000到现在的均价三万五左右。这个均价怎么算的呢?不是新生产的房子,是把各种地段,市中心的、郊区的,整个上海2000平方公里范围内,一环、二环、三环,2000平方公里上的各种建筑形成的均价。所以高的价格十几万,低的价格也有一万多的,但是一万多已经要过了崇明岛了,就是上海的郊区的郊区的郊区,几乎在农村区了。从这个角度它整个的概念可以这么说,均价是从2000年2000块钱的均价,现在变成了三万五,涨了16-17倍,这是一个均价的概念。


第二,高档房那时候7000块钱,现在是12万。也差不多涨了16-17倍。现在上海衡山路那个2000年7000一平方的,现在就是是12万-13万。所以这20年房价不是翻三番,其实是三番半,四番左右。全国之前是1000块钱均价,现在差不多一万多块,全国的均价涨了10倍左右。北京要算账的话相信也是十五六倍,杭州也是。


深圳会倍数更高,因为深圳1990年的时候是渔村,到2000年成了国家级的大城市,这个大城市的房价还没有上海那么高,但是现在深圳的房价不比上海低,所以他的倍率有20倍。


总而言之中国的房地产全国而言平均是涨了10倍以后,在这20年。


那么这就要分析涨10倍是什么原因,要有个结构性分析。任何问题只有把结构性的原因搞清了,你才能看到趋势。刚才说建筑总量也是分析结构才看得清趋势。同样,分析价格也要看结构。物价的问题、价格的问题,从来有三个原理来支撑:


1.任何商品价格上涨和供求有关,供不应求就涨价,供过于求、供大于求就跌价,供求决定价格。这是一个原因。最近猪肉涨了1倍多,就是因为猪少了,我们原来每年任何一瞬间,整合农村地区养在家里、养在畜牧场里,存栏数大体有7亿多头猪,但是到今年8月、9月只剩下4亿头,少了3亿头。整个猪的存栏数少了40%,那自然根据猪的生长周期,猪的供应量就短缺了,短缺了价格就涨了,倒是对大家减肥有好处。少吃了很多的猪肉,对中国人的血脂和三高降一点有好处。但是总体来说供求决定了今年突然冒出一个“黑天鹅”。物价指数到11月份到了4.5%,是这十年来最佳的物价指数。其中猪的因素在里面起了3%,如果没有猪的因素现在的物价指数也就不到2%,当然把猪的价格剔出也是不对的,因为一篮子的商品指数价格,任何一个东西多了少了都会影响别的方面。这是供求的概念。


2.价格因素往往是货币现象。如果货币印发的多,价格就会涨。这就和基础货币有关了,我们国家在2004年的时候,整个国家基础货币发行量,就是印钞票的基础货币发行量是4万亿,到去年整个国家基础货币是32万亿,涨了8倍,翻了三番。这个基础货币出来当然要进入市场,会引发通货膨胀。但是大家又没感觉,这个杯子没涨价,或者说我们的生活用品很多也没涨价,因为所有这些平时使用的商品都是属于产能过剩,供过于求的,所以即使通货膨胀在买不掉的东西面前,通货膨胀也没用,商品不涨价还是不涨价。


物价上升是三个因素,一是货币发行,通货膨胀。二是供不应求,如果仅仅供不应求货币没发行,供不应求也不会出现,因为大家都穷,穷的资金收缩,买不动东西,你说供不应求这种事情除非是很奇怪的管制,正常情况下不会的。所以在我们这十几年货币这么增加了,没有感觉各方面都通货膨胀,那这个钱总要出来,出到哪儿去呢?只有房地产是供不应求的,是一个从人均10平方到40平方的过程,是一个城市人口3亿、5亿变成6亿、7亿的过程。这个过程有一个巨大的蓄水池,使得资金涨了8倍,影响商品的价格自然也会往上涨。所以实际上通货膨胀支撑了房地产,或者房地产吸收了通货膨胀的因素,使得社会上其他的东西不怎么涨。今年可以说猪涨价吸收了各种因素,房地产倒没怎么涨。所以第二个因素是通胀。


 3.汇率。货币是一个国家自己的货币,从全球来看每个国家的货币对别的国家都会形成汇率,这个汇率如果升值了,这个时候是一种概念。如果贬值了,又是一个概念,那么如果贬值了,外汇进入中国买房子就变得便宜。如果你的货币升值了,外国人拿了钱来买中国的东西就显得贵。那么在这个过程中也会推动中国房地产价格往上升或者往下降。总体上在过去的20年,我们货币超发、增发,货币的增长率是最高的。但是之所以没有影响其他的社会商品,房地产立了大功,它等于像个大肚子把货币吸收到它这儿,社会其他方面反而平衡了。房地产之所以有这个吸收性不仅是因为它量大,而且它供不应求,这两个因素结合起来它就往上升。同样这个过程中,中国人民币也出现了贬值,要知道90年代的人民币是1美元换2块、4块、6块,后来变成了7块,最高的时候换到8块,1美元换8块人民币,然后又有人民币逐渐升值,现在又贬值,到7左右。也就是说这个汇率变成也影响中国市场。


讲这三个因素,过去的20年都是推过中国房价上升的。但是今后十来年这三大因素存在不存在?当我们的货币从4万亿增加到了30多万亿,涨了8倍。M2过去十几年每年增长10%以上,最高的时候增长20%以上,现在开始你看已经连续三年中国的M2每年的增长就是在8%-9%,很稳健,一位数的增长,也就是GDP涨多少,物价指数是多少,加在一起就是它的增长率。同样基础货币的发行量也大体上在8%左右。


总结,中国这几年的货币政策基本上稳定在跟GDP增长率同步,再也不会出现GDP涨8%,货币涨16%或者20%,这样就不会有过多的货币进入到房地产的蓄水池,把房地产价格泡高,这是一个概念。


(待续)


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