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黄奇帆最新2万字解读中国地产大趋势

2019-12-30 04:02

[原发于 腾讯微信/财经会议资讯 , 2019-12-29]


2019年12月26日,在2020中国经济形势解析高层报告会上, 重庆市原市长黄奇帆出席并发言。
他在演讲中深度剖析了我国房地产业的过去与现状,指出了未来的六大趋势,值得一读。

以下为演讲内容。


原来给我出的题目是讲房地产,我脑子里想着房地产可以讲一个半小时、两个小时,专门讨论讨论也是可以的。后来我们会议召集方跟我商量,除了房地产以外能不能对中美贸易战、贸易摩擦中的趋势也讲一下。我想了一下当然可以,这样一来本来讲两小时的就变成两个半小时。房地产就用一个小时讲完,还有一个小时可以讲中美贸易战,大家关心的事。我也知道这两件事我们社会各个方面都很关心,机会难得,我延长一点时间。


首先就是讲房地产。中国房地产调控也好、发展也好,到了现在这个阶段大家都很关注今后五年、今后十年,比如到2030年,今后的十年中国房地产会出现什么样的趋势,我想很重要的是六个方面的趋势。

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第一个趋势,房地产的总量,每年的建设量会趋于缩小,规模会缩小,逐渐的减少。我们去年整个中国的房地产,去年一年的建设规模17亿平方米,建了17亿平米,销售规模也是17亿平米,大体上是世界之最。


我自己估计2030年的时候,这17亿每年会逐渐减少,到2030年会降到10亿平方米左右。到了10亿平方米以后,是不是到2040年降到5亿平方米呢?也不会。到了10亿平米左右就变成一个平衡点,每年折旧和每年需要新建的数大体上进入平衡态,就变成一个持续稳定的发展状态。也就是说现在的17亿平米是高点,回落以后也不会降到3亿、5亿平方米,到10亿平方米又会形成一个平衡点。


这里面首先要说,大家知道1990年整个中国不管是民间造的还是政府造的,还是国有企业,那时候单位分房子,反正整个中国在1990年造了1000万平方米。上海1990年一年其实只造了几十万平方米,所以这么去想的话,那时候房地产市场还没展开,房地产公司基本没有。要说有造房子的当然都是政府机关和政府国有企业拿的钱,由房产局负责建,建了以后作为分配房搞,那时候的量很小。


90年代开始有了房地产市场,房地产公司也从90年代展开。到2000年,整个中国房地产一年的建设量是1亿平方米,这1亿平方米70%-80%已经是房产公司造的,已经是市场化的了。那么从2000年1亿平方米到2010年的10亿平方米,我们国家破10亿是在2010年,可以说这十年涨了10倍,相当于翻了三番多一点。


从2010年的10亿平方米又隔了八年,增长了7亿平方米,一共是17亿平方米。宏观上说就是从2000年-2017年,18年期间翻了四番,就是16倍还多一点。全世界房地产的增长规模以这么快的速度,从1亿平方米涨到17亿平方米,全世界一百年历史上绝无仅有。可见中国的房地产发展势头和规模。


你如果根据这样的势头和规模想象一下,是不是今后十年再来翻一番,17亿变成34亿呢?我刚才说了不可能,2017年、2018年17亿平方米,大体就是中国房产规模的天花板,碰上天花板进入拐点,往后是逐渐减少的。当然不会一年减3亿、5亿平方米。总的意思就是当年怎么样往上涨,势如破竹的上涨,减的时候不会势如破竹往下减,而是逐渐的往下减,十一二年减掉40%,大体如此。


这是我讲的整个趋势。这就要解释一下为什么2000年-2018年房地产的生产量能够涨16倍,或者说为什么1990年-2017年,房地产从1000万平方米涨到17亿平方米,这个倍数不得了。这里边就有四个原因,造成中国一旦发力的时候房地产非常大规模的扩张。


第一,1990年的时候整个中国城市居民人均住房面积是不到10平方米,像上海人均住房其实只有六点几平方米,三口之家20平方米,这算是过得好的。你可能是个工程师、厂长,也就是三五十平方米,这是1990年的时候。那时候上海人的困难户是人均2平方米,你想象一下8个人家16平方米,不到20平方米。那20平方米要吃饭、要休息,又要睡觉,吃饭的时候在这间房里,做功课也是在这儿,睡觉的时候肯定桌子上睡人,地上铺了席子睡人,上面再吊个吊床也睡了,七八个人要睡在这里,住房是非常困难的。


所以首先中国的住房从人均10平方米扩张到现在的人均40平方米,有的城市50平方米,就是住房改善的过程,一个非常大的刚需扩张的过程。这是第一个概念,就是中国在1990年以前住房在计划经济分配的时候,由于资源短缺分配的量极小,所以大家的住房是很困难的,这是改善住房扩张的需要。


第二,大量的农村居民进城产生了刚性,小城市居民进中城市,中城市居民进大城市,大城市居民进上海、北京、特大城市等等。人口扩张。大家知道1980年改革开放初期,整个中国是9亿多人,不到10亿人,我们城市居民2.8亿人口,也就是说那时候我们的城市化率其实只有30%,9亿多人里边有6亿多人是农民,不到3亿的城市居民。到1990年的时候我们城市人口逐渐增长到了4亿多,到2000年我们城市人口到了5亿-6亿,现在城市人口多少呢?不算农民工,我们城市人口有7亿左右。把农民工在城里常住人口也算城市人口,我们已经到了9亿多一点。那么农村里的农民人口现在是4亿多一点。


讲这个意思就是城市人口扩张,当然同样需要人均30、40平方米,总之现在的中国城市人口6亿多,7亿左右,还不算农民工的话,这7亿人口实际上都是平均达到了40-50平方米,这是第二块,就是人口扩张产生了巨大的刚需。


第三,我们在城市发展中有个旧城改造,对一些棚户区、一些危旧房拆迁,许多城市差不多三分之一的房子是拆掉的,有些地方一般的房子拆掉。这种拆迁的过程,拆旧的要造新的,旧城改造,这一块也是发生在40年来,特别是近30年来城市发展中的一个故事,这一块也是个拆旧迎新,拆掉1亿平方米,可能造了3亿平方米来覆盖,这是一块新的补充。


第四,我们正常的房地产折旧,中国的房子50年代的时候农村里是土坯房,城里是砖木结构房。土坯房五六年就要拆掉重造,里边没什么钢筋水泥砖瓦,就是土坯搭起来的,刮风下雨有四五年就重来了。砖木结构的房一般15年,城里的也要拆掉,这是一种。到了改革开放1979年以后开始造钢筋混凝土,那时候钢筋混凝土的标准就是5层楼到12层楼,这些房子的标准理论上没有任何人去破坏它,30年左右就到了折旧年龄,拆迁重来,也就是说它只能生存30年。


在这个意义上讲如果你1980年造的房,现在差不多又要拆了。中国这样的房屋也是钢筋混凝土的,但是水泥标准、钢筋混凝土各方面的档次比较低。一直到2010年以后,我们建设部出了新的钢筋混凝土建设标准,这个标准造出来的房子大体上都可以50年-70年。那么世界各国现在的钢结构的房,欧洲、美国、香港、新加坡、日本、加拿大,这些发达国家只要是钢结构的房一般都是100年,没有地震这种特殊的外力破坏,不发生战争,正常状态下这个房屋可以生存100年。


(待续)



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