（接续）

第二，人民币基本上是在升值或者稳定当中，中国人民币今后十年又要从现在的1：6降到1：8或者1：9，我认为不会出现这样的概念。人民币稳定或者还在升值，外资进来炒作房地产，买了你的房，等着你的房子升值的概率很小。

因为如果人民币贬值他外汇值钱来买，买了之后中国房地产升值了他赚钱。如果你这个汇率显得人民币很硬朗，他用外汇换成人民币买你的房子就贵，过几年哪怕房子涨了一点，他的货币如果没有出现大起大落的话，他赚不了多少钱。

所以汇率现象炒作中国房地产的可能性不大。货币现象使得房地产泡沫扩张可能也不大。供求上已经平衡饱和，说某个城市出现结构性短缺可能，但是整个中国的房地产还要每年去造很多的房子来满足大家的刚需，这个概念不成立，所以供不应求的现象小了，货币现象小了，汇率现象少了，通货膨胀、物价上涨的要求低了。

从这个意义上讲，再想着炒房，十年翻一番、翻两番，来赚几倍钱的概率几乎归零。你说某一个地方的房子有可能，但也不会出现十年翻两番。

所以在这个意义上大家别再把生活的理念用2000年-2015年期间的经验来推理今后15年，反犯经验主义的错误，这是房价的问题。

总体上我们的房价也不会大起大落，如果没有什么特殊的外力作用。比如香港的房价如果出现了美国金融危机的冲击，房价会下跌。这是一种国际上的外力特殊的冲击。那么如果国内出现经济危机当然也可能出现一阵子下跌，总体来说中国经济的稳定性，大幅度的房价下跌是不会的。但还要想着大幅度的房价上升，也是一种梦幻，做梦。总体平衡，局部的有涨有跌，这是个基本的描绘。

第三个概念，就是中国的房地产债务会得到控制并且有较大幅度的下降。中国房地产世界之最的现象就是高负债。房产商平均负债率84%，这是讲整个中国9万多个房产商的负债率在84%，是不是我们中国的前10个、前100个大的房产商的负债率就低一点呢？

2018年中国前10大房产公司资产规模在5000亿以上到1万多亿之间的前10大房产公司，他们的负债率是84%，跟9万个房产企业的负债率基本一样。香港人炒房地产，香港的房产公司可以说就是中国房产商的老师。

因为香港在70年代、80年代、90年代就是一个房地产最发达的地区，1990年的时候中国还没有房产公司，所以大体上中国的土地批租的方法，中国的房地产商运行的方法，90年代向香港学来的。但是香港房产公司的平均负债率就是在35%左右，香港的房产公司到了大陆来运行，是不是南方的橘子跑到北方就变了呢？

也没有，现在香港的那些有名有姓的房产公司在中国的房产独立核算，负债率也是40%左右，并不怎么高。可见房地产公司的负债率高是中国特有的现象。美国、欧洲也负债率不高，都在50%以内。为什么我们的负债率特别高呢？大家只要看看房产商怎么运行的。

首先是批租土地的时候，一块地如果有1000亩，1亩地如果500万，那么1000亩地就是50亿。这50亿不是自有资金，是跟银行贷款来的。银行本来应该有自有资本金抵押物才能跟银行贷款，现在银行说你买地的钱我给你，买了以后这块地抵押给我，本来已经先有抵押品再借给你钱，现在这地方就交错了。

这50亿地买下来是负债，然后要把这个房子建起来可能要花100亿，这100亿就是要有一个开发贷，这个开发贷假如说他去借了60亿，他整个要100亿，他可以先借五六十亿滚动开发，分一期、二期开发，这是第二个，开发贷又是借来的。

第三个是等到你把一期的房子造好了，他就进行预售。老百姓钱给了房产商，把全部的款项，包括按揭贷款付给了房产商，房产商的房子可能要过一两年才能封顶造好交房。这一年里面只要你拿了人家的钱，东西没交给人家，你就是欠债，这种欠债说得好听一点叫无息欠债，因为老百姓买房的钱没有利息，让房产商白白利用了。

说得不好听，实际上是一个赖皮的欠债。这三个概念一起已经把房产商的一生都在负债概念总结出来了。中间总有一点自己的资本金或者利润在里面滚，所以负债率这三块就是到了84%、85%，这都是讲正常的，项目运转正常、房产公司正常、规模不小，实力也很强的，就到这一步。几千亿的运行，三笔账一算就叠加起来了。

如果这个房产商规模小一点、质量差一点，资金短缺的严重程度更厉害一点，他可能这三种资金过来还不能够把项目搞成，他可能还要欠施工款，施工队里农民工的工资欠款，建筑企业的欠款，或者说让建筑企业垫资来建设，以后房产卖掉以后再一起还债。这时候他可能都已经到了资不抵债，再进一步的等没办法的时候，职工乱集资投入到里面也是一种资金周转，也是一种负债。

甚至进一步的来一个，房子不太好卖，说这个房子现在两万一平米卖给你们，卖给你们以后，你们跟我签了合同，我以后按每年15%帮你们回购反租，也就是说你们买过去，然后你再交给我，我帮你们把房产出租，这套房子你如果100平方米，2万一平米是200万，你200万给我，我给你15%的年息，每年给你30万，相当于乱集资行为。售后反租，听着很规范，但这都是房产商透支过分的一种状态。

所以不管是售后反租还是职工集资款，还是我们整个的房地产开发过程中的借高利贷，或者还有工程垫款，都表示房地产企业的一种透支。

当后边说的这三四种透支出现的时候，这个房产商基本上进入资不抵债。如果这三四种情况都不发生，就是买地的钱贷款、开发贷拿一块，然后开发贷用完了房子基本上也造到一定阶段就预售，预售的时候把全款拿回来，再进行建设施工。他整个的过程就80%多的负债，在这个意义上中国房产商聪明也聪明在负债，杠杆率极高。或者不可阻挡的经济规律使得中国房产商并没有赚太多的钱。

（接续）

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