↖  与国际大城市相比中国一线城市房价高不高-2..

1   中国核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列

　　和国际大都市相比，中国一线城市的房价贵不贵？我们选取一些具有代表性的全球核心城市进行对比，样本包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、巴黎、纽约、旧金山、东京等，其中重点分析北京、上海、纽约和伦敦。

　　与西方相比，中国城市行政区划范围内土地面积较大，比如北京市面积高达1.6万平方公里，广州、上海、深圳分别为7434、6341、1997平方公里，而东京、伦敦、纽约、巴黎面积分别为2188、1577、789、105平方公里。为增强不同城市的可比性，我们分别选择在中心区以及距离市中心8公里左右的区域（我们此处将其定义为外围区）进行比较。

具体来看，北京的中心区指东城区和西城区，外围区指四环与五环之间区域；上海的中心区指内环，外围区指中环与外环之间区域；纽约的中心区指是曼哈顿中城和下城，外围区指距离曼哈顿8公里左右的区域；伦敦的中心区指伦敦一区，外围区指三区与四区之间区域。

　　为保证数据口径统一，市中心与外围区房价数据来源于全球最大的在线协作数据库网站Numbeo。该网站汇聚全球用户提供的生活信息数据，并且实时更新。我们通过大量搜集各国的房产中介网站公布的中心区与非中心区各个楼盘售价和租金数据验证了Numbeo数据的合理性，比如Numbeo网站显示2020年11月纽约市中心房价和租金分别为105873元/平方米、422元/平方米/月。作为验证，我们通过在美国最大的房产中介网站Zillow搜集大量楼盘数据得出的纽约市中心房价和租金分别为106937元/平方米、409元/平方米/月，相差不大。此外，通过房价对比验证，Numbeo口径下的“非市中心房价”指的是外围区房价。

　　1.1 核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象

　　2009-2019年，北上广深房价涨幅达4倍以上，高于全国的2.0倍。由于新房区位逐渐外移及限价等问题，以二手房价格衡量房价涨幅更为有效。不过，全国层面缺乏二手房均价数据，以新房价格计算，2009-2019年全国新建商品住宅销售均价从4459元/平方米升至8708元/平方米，上涨2.0倍。根据房产中介安居客和房地产协会旗下房价行情网数据，2009年北京、上海、广州、深圳二手房均价分别为13932元/平方米、12274元/平方米、8200元/平方米、13858元/平方米，到2019年分别上涨到62405元/平方米、57084元/平方米、33036元/平方米、64298元/平方米，分别上涨4.5倍、4.7倍、4倍、4.6倍。其中，优质学区房涨幅能达到9倍以上，如北京育才小学的划片小区耕天下，2009年2月单价仅12900元，而当前二手房单价117000元，10年实现上涨9.1倍。

　　与一线城市相比，二线和三四线城市的绝对房价和房价收入比较低。从绝对房价来看，2019年12月一线、二线、三四线城市二手房均价分别为53987元/平方米、17063元/平方米、6978元/平方米。从相对房价来看，根据2019年城镇居民可支配收入，结合我们在2018年11月报告《中国住房存量测算：过剩还是短缺？》计算得到的套户比和人均住房面积等数据，一线、二线、三四线城市房价收入比分别为22.2、11.3、6.7。

　　从国际经验来看，核心城市房价高、涨幅高于其他地区是世界普遍现象。在英国，1968-2019年，大伦敦地区房价从0.44万英镑/套上涨至48.39万英镑/套，英格兰地区从0.34万英镑/套上涨至25.17万英镑/套，全国从0.36万英镑/套上涨至23.47万英镑/套，伦敦地区房价涨幅达110倍，高于英格兰地区的74倍和全国范围的65倍。在美国，1975-2019年，美国、纽约市、纽约-泽西-白原分区（纽约都会区分区之一）、洛杉矶-长滩-格伦代尔分区（洛杉矶都会区分区之一）房价分别上涨7.2、9.1、12.2、16.7倍。在日本，房地产泡沫破灭前，1975-1991年东京区部、横滨、名古屋、京都、大阪、神户等六个核心城市地价上涨4.5倍，其他城市上涨1.7倍。

　　1.2 北上深绝对房价位居世界前列

　　换算为可比的使用面积后，北京、上海和深圳市中心及外围区房价均处于世界前列，但顶级住宅价格存在差距。绝对房价的国际比较需注意统计口径。国内住房面积统计口径为建筑面积，包括使用面积、墙体占用面积、公摊面积，而大多数国家地区计算的是套内面积或使用面积。

比如，香港采用的是套内面积，套内面积=建筑面积-公摊面积；美国、英国等使用的是使用面积，使用面积=套内面积-墙体占用面积。一般而言，套内面积约为建筑面积的80%，使用面积约为建筑面积的70%。

　　在中心区域，根据Numbeo2020年11月份城市中心区域房价数据，香港以214444元/平方米位居第一，纽约以105862元/平方米位居第四，伦敦以101570元/平方米位居第六，北京、深圳、上海分别以105088元/平方米、100077元/平方米、98706元/平方米位居全球第五、第七、第八，广州以54246元/平方米位居第二十九。

换算为使用面积后，北京、深圳和上海中心区域实际房价分别为150126元/平方米、142968元/平方米和141008元/平方米，超过伦敦和纽约，仅次于香港，广州为77494元/平方米，未进前十。但是中国一线城市中心区的顶级豪宅单价低于国际大都市，比如纽约中心区最贵的豪宅是位于曼哈顿中城的公园大道432号，俯瞰纽约中央公园，单价约为77万元/平方米，而上海中心区最贵的豪宅是位于陆家嘴金融区紧邻黄浦江的汤臣一品，单价为25万元/平方米，以使用面积算，单价为36万元/平方米。

　　在外围区域，香港以135128元/平方米位居第一，巴黎以70505元/平方米位居第二，深圳、北京、上海分别以58144元/平方米、58103元/平方米、58001元/平方米，位居第十二、第十六、第十七，依然处于世界前列，但相对中心区域排名有所后移，广州以28939元/平方米位居四十三。换算为使用面积后，深圳、北京和上海城市外围区域房价分别为83063元/平方米、83004元/平方米和82856元/平方米，位居第二、第三、第四，仅次于香港，广州为41341元/平方米，未进前二十。

　　1.3 中国一线城市房价收入比较高，租金回报率不足2.1%

　　以使用面积算，北上广深市中心房价收入比分别为67、56、37、52，高于纽约的11，伦敦的14，东京的11；外围区房价收入均在20以上，同样高于纽约、伦敦和东京。Numbeo只公布了全市的房价收入比，我们采用Numbeo公布的房价平均数据、地方政府公布的人均可支配收入、人均住房面积计算市中心和非市中心的房价收入比。2019年，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为47、39、26、36，外围区的房价收入比分别为23、21、14、19，而纽约市中心和外围区房价收入比分别为11、5，伦敦市中心和外围区房价收入比分别为14、8，东京市中心和外围区房价收入比分别为11、7。换算为使用面积后，中国一线城市实际房价收入比更高，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为67、56、37、52，非市中心的房价收入比分别为33、30、20、27。

　　北上广深市中心租金回报率不足2.1%，低于纽约的4.8%、伦敦的3.3%、东京的2.7%。租金回报率是住房每年租金与售价的比值，租金回报率低意味着投资房地产的现金贴现率低。根据Numbeo2020年11月数据，在全球90个经济体327个城市中，市中心的静态租金回报率平均值为6.03%，中位值为5.07%，外围区的静态租金回报率平均值为7.21%，中位值为5.44%。

其中，纽约市中心与外围区的租金回报率分别为4.78%、5.43%，伦敦为3.28%、4.38%，东京为2.70%、2.35%，而北京、上海、广州、深圳市中心租金回报率分别为1.64%、2.03%、1.46%、1.29%，外围区租金回报率分别为2.03%、2.11%、1.51%、1.38%。我们使用中国房地产协会旗下中国房价行情网数据进行验证，2019年北京、上海、广州、深圳全市范围的租金回报率分别为1.75%、1.98%、1.88%、1.54%。

　　1.4 考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小

　　国外核心城市普遍征收房地产税、且物业费等较高，持有成本明显高于中国。在不考虑房地产税从个人收入所得税中扣除情况下，纽约市房地产税率为0.8%，市中心物业费约为82元/平方米/月，非市中心物业费约为54元/平方米/月；除此之外，业主还需根据房产面积和档次的不同，每年缴纳1000-5000美元的房屋保险费。伦敦业主需要缴纳市政税，约占房价的0.3%-1.2%，实际税率随房价上升而下降，伦敦市中心物业费约为48元/平方米/月，非市中心物业费约为23元/平方米/月。

东京业主每年需要缴纳房屋评估价1.4%的不动产税和0.3%的市政建设税，房屋评估价约为售价的20%，市中心和非中心物业费分别为25元/平方米/月、14元/平方米/月（各国房地产税情况参见恒大研究院2019年3月报告《发达经济体房地产税怎么收？》）。

中国除上海和重庆作为试点外尚未推出房地产税，而且国内物业费较低，北京、上海、深圳市中心的物业费约为4.3元/平方米/月，非市中心物业费约为3.1元/平方米/月，广州市中心物业费为2.9元/平方米/月，非市中心物业费为2.2元/平方米/月。

　　考虑持有费用后，以使用面积算，纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为18、19、15，北上广深分别为68、57、37、52，纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别降至2.8%、2.4%、2.1%，而北上广深分别为1.6%、2.0%、1.4%、1.3%，差距明显缩小。各国住房的持有成本不同，为较准确比较实际的房价收入比和租金回报率，我们将房地产税、各项物业（管理）费等持有阶段的费用纳入考虑。假设居住30年，将这30年的持有费用按照假定5%的折现率计入房价，计算折现后的房价收入比。

纽约市中心和外围区房价收入比分别为18、9，伦敦分别为19、9，东京分别为15、8，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为48、40、26、37，外围区的房价收入比分别为23、21、14、20。以使用面积算，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为68、57、37、52，外围区的房价收入比分别为33、30、20、28。

考虑持有费用后，纽约市中心和外围区租金回报率分别为2.83%、3.45%，伦敦分别为2.43%、3.54%，东京分别为2.1%、1.96%，北京、上海、广州、深圳市中心的租金回报率分别为1.61%、1.99%、1.42%、1.26%，外围区的租金回报率分别为1.99%、2.06%、1.47%、1.35%。

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