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与国际大城市相比中国一线城市房价高不高-4

2021-04-22 , 2662 , 101 , 47

 3   中国核心城市高房价明显存在泡沫吗?
  3.1 中国核心城市高房价主要源于什么?
  人口长期大量向一二线核心城市集聚。房地产长期看人口,人口迁移的基本逻辑是人随产业走、人往高处走。从国际经验看,人口不断从低收入地区到高收入地区迁移,从城市化到大都市圈化。
  中国核心城市优质公共资源富集、产业特别是高端产业高度集聚,人口长期大量流入。中国一二线城市人口年均增速均显著高于全国平均水平,且一线核心城市人口增速更高,表明人口长期净流入、且向一线城市集聚更多。2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年,一线城市全域人口年均增速分别为3.42%、1.49%、1.33%,二线城市分别为1.81%、1.00%、0.69%,而上述时期全国人口年均增速分别为0.57%、0.50%、0.46%。
    核心城市优质公共资源高度富集,中国特有户籍制度使得公共资源与户口挂钩、而户口基本与房产挂钩的情况更加促进全国高收入人群向核心城市集聚。从教育看,2020年北京、上海一本入学率录取率分别为46%、30%,分别为全国第一、第三;其中,拥有的985工程大学数量分别为8所、4所,合计占全国985工程大学总数的31%;


  拥有的211工程大学数量分别为26所、9所,合计占全国211工程大学总数的29%。从医疗看,北京、上海两地2018年三甲医院分别为54、32个,虽然合计仅占全国的6.6%,但集聚了中国最顶级的医疗资源,比如协和医院、301医院等。在中国现行户籍制度下,户口不仅是单纯的户籍登记,而且附带了区域教育医疗等公共资源、就业机会。
  并且,按照现行规定,户口要么登记于个人房产下、要么通过单位挂靠于集体户,这使得户口与住房基本挂钩。这使得,在核心城市置业,房子不仅是具有居住功能的建筑物,而且捆绑了一系列的稀缺资源和优质福利。尽管当前部分城市允许租房入学,但条件较多、且排序一般在户口和住房均在本学区的家庭之后。
  在国际上,尽管美国也有学区制度,但家庭在学区拥有居住资格即可,可采用租赁方式;并且,美国的学区分布相对均匀,并未主要集中在部分大城市。此外,尽管北京、上海近期人口增长放缓、甚至陷入负增长,但流出的主要是中低收入人群,高收入人群很可能仍在持续流入。
  各线城市人口流动-2010-2019.png


  人地严重错配,核心城市土地供给严重不足。从原则上讲,在供需基本平衡的市场,房价由中位数收入人群决定;在供给明显大于需求的市场,房价由低收入人群决定;
  在供给明显小于需求的市场,房价则由高收入人群决定。尽管国际核心城市的核心区域土地供给均有限,但周边土地供给比较市场化。而中国长期存在限制大城市发展的倾向,大城市土地供应长期被严格限制,建设用地供给严重不足。
  根据住建部统计,2006-2017年中国城区人口1000万人以上的城市城区人口增量增长34.1%,而建设用地仅增长6.1%,人口增量与土地供给严重不匹配。从人均城市建设用地看,2017年1000万人的城市人均建设用地面积仅74.5平方米,而其他规模城市人均建设用地面积超过100平方米,100-300万、20万以下城市更是分别达117.3、135.5平方米。


  货币超发使得广义货币增速多高于名义GDP增长,刺激一线城市的房地产价格快速上涨。从国际角度看,1970-2019年英国房价年均增长8.8%,虽高于8.2%的名义GDP年均增速,但仍然低于11.5%的广义货币年均增速;1960-2019年美国房价年均增长4.6%,而名义GDP和M2年均增速分别为6.5%、6.9%。
  从大都市圈角度看,在英国,1995年1月至2019年12月,大伦敦及周边地区房价多上涨4-5倍,明显高于该时期英国名义GDP和M2余额增幅的1.6、3.5倍。在美国,1975-2019年,洛杉矶-长滩-格伦代尔分区房价年均增长6.6%,高于同期M2的6.4%和GDP的6%。在日本,1975-1991年六个核心城市地价年均增长11.2%,其他城市地价年均增长6.4%,同期M2年均增长约9%。
  在中国,过去四十年广义货币供应量M2年均增速15%,1998年以来全国新建住房销售均价年均复合增速达7.72%,低于同期M2增速近8个百分点,而一线城市房价基本与M2增速持平。此外,一线城市土地成交价格同样快速上涨,2007年至2019年间复合增速达22.5%,远超货币增速,同期二三线城市地价增速与一线城市存在明显差距。

UfqiLong

  3.2 房价收入比和租金回报率的国际可比性很差
  所谓   “房价收入比4-6是合理区间的国际惯例”为讹传,国际上并不存在一个客观标准。房价收入比反映的是居民家庭对房价的支付能力,比值越高,支付能力越低。Weicher(1977)最早使用房价收入比作为住房支付能力判别指标,其房价收入比为每套房屋销售价格中位数与家庭年收入中位数之比,其中计算了1949-1975年美国的房价收入比,大多数位于2.8-2.9之间。
  1989年10月香港大学专家伯纳德指出,发达国家房价收入比在1.8-5.5之间,发展中国家一般在4-6之间。后来,伯纳德在搜集到较多国家的房价收入比资料后,发现一些经济落后的发展中国家房价收入比远高于6。1998年联合国统计了96个经济体的房价收入比资料,最高为30,最低为0.8,平均值为8.4,中位数为6.4,彻底否定了4-6倍是国际标准的论点。
  然而部分中国学者和相关机构在引入房价收入比概念时,忽视中国的经济水平、文化传统、房地产发展阶段等因素,不约而同地引用“4-6”这个所谓的“国际标准”进行国际比较,这显然是有问题的。
  除土地供给不足外,加上中国居民收入统计不全、高储蓄率、高经济增速等情况,使得房价收入比、租金回报率不具备国际可比性。


  其一,中国经济增速在全球较高,核心城市相对房价高是成长性的反映。如果把经济体或城市比作一家公司,住房可类似为这家公司的股票,房价是股价,租金回报率是股息率。以中国股市为例,由于成长性不同,主板和创业板的股票估值不具备可比性。
  在主板,公司业绩增长稳定但不具备爆发性,估值一般;在创业板中,公司业绩增长较快,股票估值较高,高估值是对未来盈利的提前反映。当前中国经济虽从高速增长阶段转向高质量发展阶段,但经济增速在全球仍较高。
  核心城市是中国经济的核心,高端产业集聚、优质公共资源富集、人口大量集聚,成长性在中国更具优势。

  其二,中国居民储蓄率高达37%,是欧美发达国家的至少3倍以上,高储蓄率推升房价收入比。根据OECD统计口径,居民储蓄率指居民储蓄余额/可支配收入总额。中国居民储蓄率远远高于欧美发达国家,2019年中国居民储蓄率高达37%,而美国、英国、法国、德国和日本仅仅分别为8%、3%、9%、11%、3%。
  居民储蓄率高意味着中国居民的购房资金准备相对充足,进而推升房价收入比至一个较高水平。
  中国存在收入瞒报少报、大量外来人口只挣钱不定居、父母提供部分首付款等情况,导致核心城市居民实际购买能力被低估,进而房价收入比被高估。其一,由于在调查中存在瞒报少报等因素,国家统计局统计的家庭年均可支配收入并非居民收入全部。在官方调查中,由于人们对隐私权更加重视,一定程度上确实存在着漏报和少报情况,高收入群体也较少进入调查样本。
  而在发达经济体,多要求居民自行上报所有收入,并以此为基准征取税收,蓄意瞒报漏报的行为将会受到严厉处罚,因此发达经济体对居民家庭收入的统计比较接近全部收入。其二,大量外来人口只在核心城市只挣钱而不定居,核心城市居民实际购买能力存在低估。中国城镇存在大量的农民工等外来人口,核心城市更是如此,这些外来人口很难在当地安家,但统计局的可支配收入统计将这些低收入的外来人口纳入、低估了核心城市居民实际购买力。
  其三,因文化传统差异,中国人购房存在   “六个钱包”现象,即普遍存在父母等替子女提供部分住房首付款的情况。

  3.3 以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制
  房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。要实现   “稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标,促进房地产市场平稳健康发展,我们建议以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制,建立居住导向的新住房制度,更多发挥房地产实体经济功能,回归居住属性和制造业属性。

UfqiLong


  一是以常住人口增量为核心改革   “人地挂钩”,优化土地供应。目前的“人地挂钩”源于2016年9月国土资源部、发改委、公安部等部委联合发布《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》文件,指农业转移人口落户数量与城镇建设用地供应量挂钩,并规定“超大和特大城市的中心城区原则上不因吸纳农业转移人口安排新增建设用地”,因此并不能解决热点城市人口流入与住房供应紧张之间的矛盾。未来应坚持都市圈城市群战略,加快推进农业转移人口市民化,建立健全宅基地自愿有偿退出机制,推行新增常住人口与土地供应挂钩,推进市场化跨省换地,优化城镇用地在城乡、地区和城市之间的配置,严格执行“库存去化周期与供地挂钩”政策,优化城镇城市工业用地、住宅用地、商业用地及公共服务用地等结构。


    二是保持房地产金融政策稳定,房地产融资从过度收紧回归中性稳定。房地产短期看金融,房地产过度金融化是风险之源,金融稳健是治本之策。2019年5月以来针对房地产融资出台了一系列收紧政策,从海外债、信托、信贷等全面收紧。
  当前既要防止货币放水刺激房地产泡沫,又要防止主动刺破引发重大金融风险。一是坚持差异化的住房信贷政策,支持刚需和改善群体购房自住,抑制投机性需求;二是保持货币金融政策连续性和稳定性,避免住房金融政策调整过快过急,导致市场短期内剧烈波动,引发处置风险的风险;
  三是房地产融资从过度收紧回归中性稳定,避免一刀切走极端,支持房企合理融资需求。

  三是丰富供应主体,转变住房供应结构。当前中国住房供给体系重销售轻租赁,多元主体供给型的住房体系尚未建立。未来供应主体将从以开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给;
  以市场化的商品住房为主、加大各类保障性住房供应力度,形成   “高收入靠市场、中等收入有支持、低收入能保障”的阶梯化住房供给结构。不过,住房供应结构的探索与政策出台须因地制宜,警惕盲目跟风。


  四是稳步推进房地产税改革,推动土地财政转型。房地产税改革的根本目的在于给地方创造稳定税源,健全地方税体系,推动   “土地财政”在完成城镇化的阶段使命后成功转型。房地产税改革,方向是将房产税和城镇土地使用税二税合一,并对个人住房开征房地产税。
  在节奏上,立法先行,在全国人大经过审议形成法律;在具体实施时,对地方政府充分授权、分步推进。并且,作为财产税和直接税,房地产税出台方案应充分考虑居民的税收负担,针对中低收入家庭、特殊用途住房,设立合适的税收优惠。


    五是房地产政策从短期调控到长效机制构建,从抑制需求到增加供给。一是取消一些不合理的短期调控政策,将合理有效的短期调控升级到制度化,建立金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子长效管理机制。如在大量人口流入的一二线城市增加共有产权房和租赁住房供应;
     “限房价、竞地价、竞配建”等创新土地出让模式逐步替代价高者得的传统模式,打破地价推升房价、房价拉升地价的循环等。二是从侧重抑制短期需求转为注重增加供给,促进长期供需平衡。人口决定需求、土地决定供给、金融决定需求的释放。
  短期的需求侧调控政策,或刺激需求急剧释放、或压抑需求延后释放,只是短期的权宜之计,无法解决长期供需不平衡的根本矛盾。供给端的政策,如人地挂钩、确立都市圈城市群战略、调整土地用途结构、完善租赁市场等才是平衡供需的长期之策。



+房价 +城市 +核心 +人口 +储蓄率

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