↖  中国房价有泡沫,但它真的不会跌-2..


2019-10-06 15:54

泡沫巨大的中国房价

我刚才说,中国的土地财政的确有很大功劳,但是也带来了一些问题,其中最大的问题,就是中国的房价,产生了泡沫,而且还很大。

中国房价是否存在泡沫,大家众说纷纭,没买到房的说泡沫大的不得了,马上就要炸了,房价迟早要完蛋,而买到房的一口咬死不存在泡沫,所谓屁股决定脑袋。

中国房价在过去20年里,持续疯涨,价格已经涨上天了,但是涨的多就一定存在泡沫么?不一定。

例如腾讯的股价和茅台的股价,这20年的涨速比房价还恐怖,但是没几个人说他们是有泡沫的。

要判断一个投资品有没有泡沫,我们必须要有一个衡量标准,否则我们就无从下手。

而用来衡量房价有无泡沫的通用指标,就是租金收益和持有成本。

我们把钱放在银行理财,有4%的收益,从银行贷款买房子,贷款的基准利率是4.9%,所以我们持有房产是有成本的。

如果你用自己的钱买房,你的持有成本就是4%,如果你贷款买房,你的持有成本就是4.9%,不管你是不是全款买房,你的持有成本都不是0,这一点你必须要搞清楚。

然后,我们来看一看房子这个资产的出租收益,一线城市的出租收益普遍在1.5%左右,二线城市的出租收益普遍在2%左右,三四线城市则在3~4%左右。

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我用4~4.9%的成本,冒着房价下跌损失本金的风险,去买一个出租收益在2%左右的资产,这不是在倒贴钱吗,如果房价不涨,每年倒亏3%。

海外城市动辄4%,5%甚至6%以上的租金回报率,几倍于中国热点城市,日本东京各区的租金收益,普遍在5~7%左右,而日本的房贷利率,仅为1.5%,收益剪刀差为全球之冠。 

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在房地产繁荣期间,房价由购买力最高的人群决定何时止涨,在房地产萧条期间,房价由购买力最低的人群决定何时止跌,这一定律在中国和日本身上,体现的特别明显。

纵观中国15年来的出租回报率,在2004年的时候,住房出租回报率还可以达到6%以上,而到了2019年,住房出租回报率已经跌到了2%。

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2%的出租回报率,万万支撑不起5%的持有成本,这是在赌每年房价上涨必然超过3%,如果不涨,就会带来恐怖的抛盘,哪怕房价腰斩,出租回报率也只能回到4%。

从这一点说,中国的房价存在泡沫,毫无争议。 



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