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（接续）
3. 土地非市场化
城市房产增值，农村土地贬值
土地及房产，是当今世界的核心资产。
在很多国家及城市，房产，已成为贫富分水岭。有产者希望房子上涨，无产者希望房价下跌。二者矛盾不可小觑。
有无能力买房，表面上看是市场行为，其实非完全市场行为。房价的涨跌，由三大非常重要的因素决定——人口、货币及土地政策。
这三大因素，都不是完全市场因素。房地产市场，并不是一个充分竞争的市场。
人口，受国家生育政策、户籍制度、国籍制度及人口流动政策影响。当人口大量流入城市时，城市化加速，房地产需求增加，房价快速上涨。
在城市化的历史进程中，房子的价值，不仅等于居住价值、投资价值，还包括城市门票的价值。
争夺城市门票，是城市化进程中房价上涨的内在动因【4】（详见《房子，无奈的代际选择，昂贵的城市门票》）。
货币供给，掌控在央行货币当局手中。过去十年，美国、英国、澳洲、中国香港及内地的房价大幅度上涨，都与货币大规模发行直接相关。
土地政策，尤其是土地产权制度，对房价的影响或许更为根本。
美国在建国初期，战争债务堆积如山，联邦财政陷入困境。
美国国会在1785 年和1787 年，先后出台了《关于西部土地测量和出售法令》和《西北法令》，目的是出售公共土地，“用于偿还债务或者履行偿债业务”。
这就是美国土地财政的开端。（详见《房地产税 | 中国经济的惊险一跃》）
后来，美国从法国手上以白菜价买下了路易斯安那214万平方公里的土地，再加上西部扩张吞并了大量土地。
联邦政府获取大量领土支配权，并通过拍卖土地获得巨额出让金。土地出售收入占联邦政府收入最高年份达到48%。
最终，美国通过出售土地还清了债务。
但是，美国这轮疯狂的土地财政，直接导致房地产价格暴涨，资产价格泡沫崩盘最终引发了“1837年美国大恐慌”。
“1832年仅有5900万美元，到1836年已经疯涨到了14亿美元——仅仅4年的时间竟然大幅上涨了23倍……大量的流动性是由那些新开的银行创造出来的……这些钱并没有投资到新兴产业，其中大部分都流进房地产业用于投机。【5】”
1837年底，全美所有银行都停止了金币兑付，股票市场大跌，全美90%工厂停工和大量工人失业。
在大恐慌之前，美国联邦政府控制着大量的土地，相当于土地供给被政府垄断。这极大地阻碍了土地资源的有效配置。
联邦政府拍卖土地，大量金融及地产投机者购买大片土地，炒高地价、房价，制造了严重的金融泡沫。
1861年美国内战爆发。
第二年正当战争打得难分难解之时，林肯总统颁布了《宅地法》。这部法律的出台，标志着美国的土地制度从国有化转向私有化。
在土地私有制中，土地被大大小小的私人持有，不利于大地产商集中炒卖土地，可以促进土地资源的充分配置。
如今，美国土地以私人所有为主，居民住宅用地供给充足。
2017年，美国60%的土地为私人所有，38%为政府所有，2%为印第安人保留地，人均私有土地达3万平。全国居住用地共56万平方公里，占国土面积比重达6.2%，人均居住用地面积高达1728平。
在上世纪60年代，美国就实现套户比超1.1、住房自有率超60%，至今保持在1.15和64%左右；60%的住房为拥有3个甚至更多卧室的大户型，拥挤程度很低；62%的住房为独立式单户住房，新建单户住房平均建筑面积近250平，人均近100平【6】。
土地私有化，分散了土地供给，促进土地自由交易，提高了土地使用效率和房屋自给率。这就是美国在高房价下，依然存有大量的别墅、大房子居住的重要原因。
当然，美国房价还受到货币泡沫的冲击。德国是土地私有化制度极为成功的国家。
这个国家抑制金融泡沫，鼓励土地私有者自建房或联合建房，打击土地集中及房地产炒卖。德国的房价一直非常平稳，价格相对低，居住矛盾小。
香港是土地国有化的失败案例。
很多人将香港的高房价及社会矛盾，归为香港的保障房政策、金融炒作及李嘉诚。
其实，香港高房价的根本原因是土地国有化。
香港房价从1985年开始起飞，一口气上涨到1997年亚洲金融危机。
图：1982-2012年香港房价走势，智本社
为什么从1985年开始上涨？
1984年12月19日，中国与英国签署了《中英联合声明》。为了防止英国在回归之前，将香港的土地一售而空，该声明附件第三款规定，“所批出的新的土地，每年限于50公顷”。
50公顷，什么概念？
相当于深圳一个大型楼盘的面积。香港一年只供应这么少土地及新房，市场严重供不应求，资金蜂拥而入，房价应声上涨。
香港土地国有化，导致土地使用率极低，资源配置效率不合理，土地被集中控制，房价持续走高。富人出高价也只能购买到小房子，穷人住的公屋则更加袖珍。
房价高企后，有产者与无产者之间的矛盾日益突显，政府的社会治理能力受到挑战。
虽然香港政府获得大量土地财政后，也努力致力于公屋建设。
但是，由于大部分未开发土地都掌控在政府手中，政府成了有产者与无产者斗争的焦点。香港公屋占比达4成，跟新加坡比有距离，跟新兴国家比则绰绰有余。
但核心问题依然严峻，那就是土地使用率很低，居住面积太小，香港土地使用率只有23%。
董建华主导的“八万五”建屋目标计划以及林郑月娥的大屿山开发计划都受阻搁浅。手握土地供给大权的港府，夹在中间、左右为难。
问题不在有产者的反对或无产者的支持，而是这种高度集中、政府垄断的土地所有权制度。
从美国、德国及中国香港的例子可以看出，土地国有化制度下的高房价，导致了有产者与无产者的尖锐矛盾，扩大了贫富差距。
在中国，城市土地可流转与农村土地不可流转，造成了严重的城乡割裂以及贫富差距。
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中国城市的农民与农村的农民，完全是两个世界的农民。这是由城乡土地双轨制决定的。
城市农民，可以出售土地获利，坐享城市化红利，坐等地价、房价大幅度上涨。
但是，农村土地不可以流转，房屋无法对外销售，农村农民最核心的资产无法流动，无法变现，严重抑制了农村致富。
比如，用30万在农村建房，用60万在县城买房，这两个决定带来两种完全不同的结局：
农村房产无法流转、变现，升值空间被抑制；
县城房产可抵押贷款、可出售变现，用于做生意。
经济学家库兹涅茨认为，随着农业人口不断涌入城市，农民可以从城市化的发展过程中获利，从而提高了低收入人群的收入，缩小了贫富差距。
但是，城乡土地双轨制度反而加剧了财富失衡。农村土地无法变现，土地边际递减，中国农民只有进城打工这条路才能获得收益，大量农民涌入城市，城市房价高企，城市房子增值，进一步扩大了城乡贫富差距。
任志强直言：“如果不打破土地制度的双轨制，农民的宅基地做交换时，使用权哪儿有什么权利？
它不能作为银行的抵押资金，因为不能交换。尤其是不能让城里人到农村去买宅基地。城市的资源和金钱如果不能进入农村，农村怎么能富？”
从国际市场来看，受国土、领土限制，土地资源难以在全球流转，加剧了农民的贫困。
正如亚马逊的农民，无法到其它国家打工，也无法将耕地出售变现，只能火烧更多雨林，种植更多粮食糊口。
总之，市场资源配置越充分，越有利于创富。
富人驾驭资本在全球畅通无阻，资源配置高效；
而普通人的财富增长，受制于三大非充分竞争市场——法定货币、劳动及土地。
法定货币、国际限制、国土制约，正在阻碍全球化资源配置，扩大贫富差距。
这充分体现当今世界国家主义与经济全球化之间的矛盾。
这一矛盾愈深，愈不利于穷人。这也是当今很多人反全球化的重要原因。
很多时候，我们误以为，过度市场化导致了贫富差距；
实际上，恰恰相反，不充分的市场化才是问题所在。
更严重的问题还是，该市场化的没有市场化，不该市场化的反而充分市场化。
以制度重构市场化、全球化治理模式，才是解决之道。
参考文献：
【1】贫富差距：美国经济背后的“幽灵”，张鹏，西泽研究院，编译自桥水公司的报告《Our Biggest Economic, Social, and Political Issue The Two Economies: The Top 40% and the Bottom 60%》；
【2】马尔萨斯陷阱3.0|世界正滑向危险边缘，清和，智本社；
【3】用商品生产商品，斯拉法，商务印书馆；
【4】房子，无奈的代际选择，昂贵的城市门票，清和，智本社；
【5】逃不开的经济周期，拉斯·特维德，中信出版社；
【6】美国房地产60年大牛市、次贷危机及背后的深层次住房制度，任泽平，泽平宏观。
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