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中国房价有泡沫,但它真的不会跌

2019-10-06 15:43


From: 腾讯微信/一棵青木 远方青木 2019/7/18


房地产是我国的命脉支柱行业,也和大部分中国人的财富息息相关,房价,永远是亲朋好友之间最大的谈论话题。

和亲友之间讨论最多的,就是中国房价是否存在泡沫以及中国房价会不会下跌这两个问题,通常会引起激烈的争论。


之所以会引起争论,是因为这两个问题的真实答案存在严重的矛盾和冲突。

中国的房价的确存在泡沫,但是中国的房价真的不会下跌。

这两个答案看似是不可能同时存在的,但是他们的确真实存在于中国的现实中,让很多对楼市一知半解的人困惑不已。

今天,我用详细的数据,给大家分析一下,说说这两个看似矛盾的结论为何可以同时存在。

北京房价1992-2013.jpg

土地财政对中国的重要性 

讨论中国房价,必然离不开对土地财政的分析,如果不懂土地制度和土地财政的利益分配,那分析中国的房价无疑是缘木求鱼,所以我今天首先给大家讲一讲土地财政的本质。

很多人对土地财政的理解,就是政府的变相税收,只是为了收钱而已。这样的理解过于肤浅,无法深刻理解土地财政对中国发展的功劳,也无法认知到政府对于土地财政的重视程度。

在过去的20年,不管你黑中国还是粉中国,都不会否认中国创造了世界经济奇迹,经济发展的速度让全世界的经济专家都高呼看不懂。


中国创造经济奇迹的最大功臣,就是土地财政,这一源于香港的土地制度被移植到大陆之后,突然被人发现,无比的适合刚刚改革开放的中国。

1949,新中国刚解放的时候,一穷二白,需要进行大量的投资进行建设。中国想建无数的工厂,想建无数的高楼大厦,想修无数的道路港口。

想法是美好的,现实是残酷的,中国没钱,想修几个钢铁厂都得靠苏联援助。


一个新生国家,注定要经过一个资本奇缺的过程,地球上所有的发达国家,都是通过对外侵略,掠夺殖民地的财富,来完成自己原始资本的积累。

一旦原始资本积累完成,这些资本就会带来持续的税收,这些税收可以再投资,从而自我循环,加速积累。

所以,发达国家可以做到和平发展,但是从来没有一个发达国家可以做到和平崛起,他们崛起的过程,一定伴随着血腥的对外战争。

全世界目前为止只有中国做到了和平崛起,这里面是有奥秘的。


原始资本的积累,要么靠外部掠夺,要么靠内部积累,而内部积累是一个很漫长的过程,强行积累则一定会引起大规模的社会动乱。

工业化和城市化的启动,都必须跨越原始资本的临界门槛,而原始资本的门槛和内部积累的难度,挡住了无数不发达国家的工业化之路。

新中国解放之初,没有外部掠夺的条件,采用的是内部积累的道路。当时中国采用了“计划经济”这个工具,利用工农业产品的剪刀差,不断将农业的积累转移到工业部门,来生硬完成原始资本的积累,试图让工业部门先发展,然后反哺农业部门。

结果大家也看到了,发展了几十年之后,中国的确靠自己的积累建立了初步的工业基础,但是总体经济水平和世界的差距越来越大,连续多年的强行积累,几乎窒息了中国的经济,但这也仅仅只是勉强启动了初步工业化而已,至于城市化所需要的原始资本,政府根本无力顾及。

全国的城市化水平,常年徘徊在百分之十几左右,1980年全国的城市化,和1949年相比,没有丝毫发展,原地踏步。


没有外部掠夺或者扶持,单纯靠自身积累,想崛起实在是太难太难。

我投资建个工厂,收益会暴涨,这个工厂会持续带来收益,10年就能还清本息。但是如果我一开始借不到钱来建这个工厂,单纯靠自己的工资,我可能积累100年,才能勉强凑够建工厂的钱。

这就是原始资本的重要性,城市化的道理,其实也是一样。

都是土地,凭什么城市的土地比农村的贵那么多,就是因为城市能提供农村所没有的公共服务,这是城市价值的核心根源。


但是这些公共服务,不管是修路,还是修医院学校,都需要规模巨大的一次性投资,这笔投资会在未来数十年,源源不断的给整个城市带来收益和好处,给城市管理者带来持续的税收。

但是在初期,这笔钱从哪来?对外掠夺没有门路,对内强行摊派会引发动乱,基础设施巨大的一次性投资,成为了制约很多国家城市化的主要障碍,没有原始资本,你拿什么城市化。

没有对外掠夺能力的发展中国家,一般只能靠时间去慢慢完成自己的原始积累,所以他们发展缓慢。

而中国能成为世界经济奇迹的核心原因,在于中国有着全球罕见的土地公有制,这一制度结合土地财政,产生了意想不到的化学反应。


我们刚才分析过,基础投资会源源不断的带来收益,这笔买卖是划算的,收益还可以拿来再投资,也可以拿收益现金流做抵押,换取大量的融资,从而持续发展,这个道理,全球政府都懂。

但是初始投资需要的资本,要对外掠夺不可能,要对内说服无数的民众,把他们的钱心甘情愿交给自己来投资,也不可能,于是问题成为了死结。

中国利用自身土地公有制的特色,靠出售土地使用权获得初始资本,利用初始资本进行城市投资建设,获得了稳定的现金流之后,以这些稳定的现金流为抵押,利用“城投公司”平台为手套再次融资,从而凭空融来了天量的原始资本进行再次投资,这一流程,统称“土地财政”。


急剧膨胀的土地财政,让中国地方政府以全世界从未见过的办法完成了自己的原始资本积累,这些原始资本,让地方政府以全世界都目瞪口呆的速度完成了自己的城市化。

中国城市化的速度和规模,远超改革之初经济学家最大胆的想象,也远超全世界的想象,城市基础建设高速增长引来了大量的人才和资金入住城市,从而带来城市收益的暴涨。

城市暴涨的收益主要分三块,第一部分是城市税收的增长,这部分政府拿走了,第二部分是土地价值的暴涨,这部分也是政府拿走了,第三部分的房价的暴涨,这部分给最初的买房人拿走了,这是政府进行融资,给“投资人”的回馈。


中国之所以能和平崛起,最大的原因就是因为土地财政的融资模式,让中国不必对外掠夺,也不必对内强行积累,就和平的“借”到了足够多的钱,完成了自己的原始积累过程,然后通过长期的收益,来偿还这部分欠债。

土地拍卖收益,只是土地财政的一小部分而已,由土地拍卖收益为原始信用,利用城投行平台进行融资来进行基础建设,从而把土地收益进行数十倍的放大来进行信用借贷,这才是土地财政概念的真正核心。

每年的土地拍卖净收益和税收现金流,是地方政府能借钱的基础信用,一旦房价暴跌,地方政府的基础信用就会破产,这会带来难以想象的连锁反应,地方政府庞大的借贷,是打算用未来数十年的收益来偿还的,而不是现在,一旦基础信用坍塌,中央财政根本无力挽回这种级别的金融海啸。


土地财政让中国以匪夷所思的手段完成了原始资本的积累,从而完成了城市化的大突破,让中国模式成为了世界奇迹,走出了一条以土地信用为基础进行大规模融资来完成城市原始资本积累的独特道路。

中国成为世界奇迹到底特殊在哪,我数来数去,也就这一点最为与众不同了。

土地财政,是中国成为世界经济奇迹的最大功臣,它的确带来了很多问题,但是它的功劳我们不能否认。

所以,在找到一条更完美发展之路之前,除非中国彻底完成了工业化和城市化,再也不缺资本,成为了发达国家,否则土地财政就是政府不可能放弃的手段,绝对不仅仅是钱的问题。

明白了这一点,你才算对中国房地产的理解入了门。 






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