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我们中国人并不是命中注定要住拥挤的房子-2

2020-11-28 13:58 , 11

根据北京2035年总体规划,北京的建设用地还要逐渐净减少——“减量发展”是北京未来的主题。

然而,北京曾经并不是这样的,十多年前,北京是个高速扩张的城市:

1998年,北京建成区面积488平方公里,到2004年发展到1182平方公里,1998-2004年平均每年增长116平方公里。

到2016年,北京建成区面积增长到1420平方公里,2004-2016年平均每年只增长14平方公里,是此前速度的12%,下降了一个数量级。


其根源,来自两个重要政策:

2004年8月31日开始实行的“土地招拍挂”,禁止土地自行协议出让,而必须由政府统一买卖。

2005年修编的土地利用总规(2006-2020),“耕地红线”成为核心KPI。

如下图所示,从1998年到2003年,北京的耕地面积快速增加,与同期建成区面积飙升相对应。从2004年开始,北京的耕地下降速度急剧放缓,建成区面积增速下降一个数量级。

总的来说,从90年代中期到2004年,北京经济的高速发展伴随着城市的高速扩张、住宅建设的高速增长,房价总体平稳。从2005年开始,北京房价暴涨:

土地供给的大刹车,让人们的名义收入增长远不如房价的涨幅。

2005年至今,北京大多数地方的住宅价格翻了10倍,而同期人均可支配收入只增长了5.2倍(北京统计年鉴2017)。人们的收入相对于单位面积住房的购买力腰斩——和同时期人均住宅供应量腰斩相对应。


除北京以外,上海的情况也类似,——04-05年成为上海建设用地供给的拐点,现在上海提的也是“减量发展”:

《上海建设用地已到"天花板" 十三五要减量》

http://shzw.eastday.com/shzw/G/20151230/u1ai9162515.html

二线城市也好不了太多,以杭州为例,其土地利用总规要求:“城乡建设用地从2005年的107004公顷提高到2020年的126900公顷”,低于常住人口增速,就更不要说满足经济增长对人均空间提升的需求。

再来看南京的数据,和京沪一样,都是“以2005年为拐点,城市建设用地规模增幅经历了快速增长、缓慢增长的过程,其中2000~2005年,年均增长速度达55.87%;2006~2014年年均增长速度仅为4.7%,前期是后期的11.89倍”。

下表来源:《南京市2000~2014年城市建设用地变化及驱动因子研究》,张雪茹等,南京师范大学地理科学学院。


在许多人的记忆中,各大城市的房价都是从2004-2005年左右开始启动涨价——先是责怪炒房团、然后是要求限购限贷、到近年来直接限价摇号——直到现在,大多数人也还没意识到根源是从2005年开始的特大城市建设用地增速数量级的脚踝斩。

在众多大城市中,重庆算是个例外,黄奇帆使用其著名的“地票”制度,从农村置换土地指标,为城市的建设提供了充足的建设用地资源,导致重庆房价长期低迷。然而近两年,连重庆的住宅用地供给也开始大幅缩减:

UfqiLong

如果说,以2005年为拐点的大城市供地急剧下降,导致了近年来新进入大城市的年轻人面临暴涨的房价、大涨的房租、和很小的人均居住面积。


那么,不合理的规划则造就了他们过长的通勤距离。我们再来看一个例子:

感受一下海淀北部地区的土地使用规划,这是一片位于西北五环-西北六环的“郊区”。从北京市中心开车到A点需要32公里,到B点要36公里。

海淀北部规划.webp

按照其他城市通常的逻辑,在这样相对偏远的地方,应该大量供应住宅用地。然而,上图的供地结构一目了然,并非如此。

这片区域的土地利用规划数字是这样的:

新区规划总面积226平方公里,占海淀区总面积的53%

规划总建设用地69平方公里,约占区域面积的30%,其余70%的空间均为绿色生态空间

规划总建筑规模约4800万平方米,其中产业建筑规模约2700万平方米。


可以看到,在这片区域中,建设用地占比非常有限,而在极其有限的建设用地中,产业园区的面积大大超过了住宅用地面积:

一个常识是,占地面积0.1平方公里企业总部大楼,如中关村软件园里的百度科技园、联想总部、腾讯北京总部等,就可以容纳3万员工。

下图:百度科技园:

如果按照人均30平米住宅用地来配套(无论是买还是租),以容积率3来计算,考虑到60%左右的劳动力人口比率。那么这一栋企业大楼,就需要5倍面积的住宅用地才够。而在规划图中,实际是反了过来。

简单来说就是:

海淀只想要产业,而不想要人口,在海淀郊区规划了大比例产业用地而极少提供住宅,无法做到“职住平衡”。

而从上图中的居住区到就业区缺乏直达的轨道交通,巨量人口必须从昌平经过地铁+大巴换乘,到海淀山后的科技园上班。


看完海淀的例子,我们再来做一下国际对比,下面来看东京和北京的建成区同比例对比图:

图中东京的范围是“一都三县”,行政区面积1.3万+平方公里,常住人口3500万+。

图中北京的范围是北京直辖市+临近的燕郊、廊坊、涿州。其中北京的行政区面积是1.6+万平方公里,常住人口2100万+,地图中部分北京北部山区未包含在内。

从上面两张对比图可以很明显的看出北京建成区和东京的不同:

东京是极其连绵的都市区,开发了除山地以外几乎所有可被开发的土地用于居住,建成区面积显著大于北京。

北京有大量平原未被开发,除中心城区外,其余建成区程小组团式零散分布,和中心城区之间有大量未开发空地(耕地、绿化隔离带)。

UfqiLong

这造成了两个结果:

实现了超远距离的通勤——骨架挺大,从昌平/房山/通州/顺义到市中心的距离,不比东京边缘地带到市中心近多少。

但却没有修建能容纳这些就业人口的足够的住房——骨架内大量的空白:增绿留白、耕地红线

下面是北京最新总体规划里的绿化隔离带和郊野公园:

北京绿化.webp

北京的思路是不要“摊大饼”,将郊区次中心与主城区隔离开来,各自在自身的组团里生活、工作,不要“无序扩张”。


而如上面海淀的例子,城六区只要就业(哪怕远到六环也只修产业园),把居住甩给其他区,再加上上班通勤需要穿过面积巨大的农田和绿隔——白白增加了通勤距离,却没有实现大家在各自组团里工作就业的设想。

而对于这些绿隔,可以参见我下面这个回答:

https://www.zhihu.com/question/37915231/answer/273138511

看到这里,许多人会说:职住不平衡属于技术细节,可以通过对规划的调整和加强轨道交通建设来逐步解决。保护耕地是我国的基本国策,特大城市周边的耕地要是都变为了住宅,会影响我国粮食安全。

那么问题来了——真的是大城市在占用耕地么?

我们继续来看数据,下面是根据《城乡建设统计年鉴》得到的我国各级行政区建成区面积,可以看到:

城市(注意不是“城镇”)建成区面积只占总量的20.8%,“村”一级占到了总量的53.4%。


根据六普数据推算,到2016年,居住在“城市”的常住人口已经和居住在“村”的差不多,都是5亿左右,还有近4亿居住在县、镇、乡。

从上面的表格可以看到我国土地和人口的严重倒挂,人口大量集聚的城市,只占用了1/5的建成区面积,而更重要的是——城市建成区中住宅面积比例较低。

如下表所示(《城乡建设统计年鉴》),全国城市建设用地中,居住用地只占31%,京、沪、粤、苏、浙这些发达地区都不到30%。5亿“城市”常住人口,就这样拥挤地住在1.64万平方公里、只占全国建成区面积6.3%的住宅用地上。

大方地提供产业用地,低价、甚至免费提供给工商业单位,而对住宅用地供给极其吝啬,这是我国城市供地的现状——工商业能带来持续的税收,而住宅用地是一锤子买卖、憋着一点点卖才能实现最大收益。

容积率只有1.1的巨型花园式软件园,周围是8-10万一平米的高房价,员工们在公司楼下享受小桥流水大草坪,回家宅着蜗居。


+用地 +建成 +北京 +面积 +住宅

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