↖  我们中国人并不是命中注定要住拥挤的房子-2..

根据北京2035年总体规划，北京的建设用地还要逐渐净减少——“减量发展”是北京未来的主题。

然而，北京曾经并不是这样的，十多年前，北京是个高速扩张的城市：

1998年，北京建成区面积488平方公里，到2004年发展到1182平方公里，1998-2004年平均每年增长116平方公里。

到2016年，北京建成区面积增长到1420平方公里，2004-2016年平均每年只增长14平方公里，是此前速度的12%，下降了一个数量级。

其根源，来自两个重要政策：

2004年8月31日开始实行的“土地招拍挂”，禁止土地自行协议出让，而必须由政府统一买卖。

2005年修编的土地利用总规（2006-2020），“耕地红线”成为核心KPI。

如下图所示，从1998年到2003年，北京的耕地面积快速增加，与同期建成区面积飙升相对应。从2004年开始，北京的耕地下降速度急剧放缓，建成区面积增速下降一个数量级。

总的来说，从90年代中期到2004年，北京经济的高速发展伴随着城市的高速扩张、住宅建设的高速增长，房价总体平稳。从2005年开始，北京房价暴涨：

土地供给的大刹车，让人们的名义收入增长远不如房价的涨幅。

2005年至今，北京大多数地方的住宅价格翻了10倍，而同期人均可支配收入只增长了5.2倍（北京统计年鉴2017）。人们的收入相对于单位面积住房的购买力腰斩——和同时期人均住宅供应量腰斩相对应。

除北京以外，上海的情况也类似，——04-05年成为上海建设用地供给的拐点，现在上海提的也是“减量发展”：

《上海建设用地已到"天花板" 十三五要减量》

http://shzw.eastday.com/shzw/G/20151230/u1ai9162515.html

二线城市也好不了太多，以杭州为例，其土地利用总规要求：“城乡建设用地从2005年的107004公顷提高到2020年的126900公顷”，低于常住人口增速，就更不要说满足经济增长对人均空间提升的需求。

再来看南京的数据，和京沪一样，都是“以2005年为拐点，城市建设用地规模增幅经历了快速增长、缓慢增长的过程，其中2000~2005年，年均增长速度达55.87%；2006~2014年年均增长速度仅为4.7%，前期是后期的11.89倍”。

下表来源：《南京市2000~2014年城市建设用地变化及驱动因子研究》，张雪茹等，南京师范大学地理科学学院。

在许多人的记忆中，各大城市的房价都是从2004-2005年左右开始启动涨价——先是责怪炒房团、然后是要求限购限贷、到近年来直接限价摇号——直到现在，大多数人也还没意识到根源是从2005年开始的特大城市建设用地增速数量级的脚踝斩。

在众多大城市中，重庆算是个例外，黄奇帆使用其著名的“地票”制度，从农村置换土地指标，为城市的建设提供了充足的建设用地资源，导致重庆房价长期低迷。然而近两年，连重庆的住宅用地供给也开始大幅缩减：

如果说，以2005年为拐点的大城市供地急剧下降，导致了近年来新进入大城市的年轻人面临暴涨的房价、大涨的房租、和很小的人均居住面积。

那么，不合理的规划则造就了他们过长的通勤距离。我们再来看一个例子：

感受一下海淀北部地区的土地使用规划，这是一片位于西北五环-西北六环的“郊区”。从北京市中心开车到A点需要32公里，到B点要36公里。

按照其他城市通常的逻辑，在这样相对偏远的地方，应该大量供应住宅用地。然而，上图的供地结构一目了然，并非如此。

这片区域的土地利用规划数字是这样的：

新区规划总面积226平方公里，占海淀区总面积的53%

规划总建设用地69平方公里，约占区域面积的30%，其余70%的空间均为绿色生态空间

规划总建筑规模约4800万平方米，其中产业建筑规模约2700万平方米。

可以看到，在这片区域中，建设用地占比非常有限，而在极其有限的建设用地中，产业园区的面积大大超过了住宅用地面积：

一个常识是，占地面积0.1平方公里企业总部大楼，如中关村软件园里的百度科技园、联想总部、腾讯北京总部等，就可以容纳3万员工。

下图：百度科技园：

如果按照人均30平米住宅用地来配套（无论是买还是租），以容积率3来计算，考虑到60%左右的劳动力人口比率。那么这一栋企业大楼，就需要5倍面积的住宅用地才够。而在规划图中，实际是反了过来。

简单来说就是：

海淀只想要产业，而不想要人口，在海淀郊区规划了大比例产业用地而极少提供住宅，无法做到“职住平衡”。

而从上图中的居住区到就业区缺乏直达的轨道交通，巨量人口必须从昌平经过地铁+大巴换乘，到海淀山后的科技园上班。

看完海淀的例子，我们再来做一下国际对比，下面来看东京和北京的建成区同比例对比图：

图中东京的范围是“一都三县”，行政区面积1.3万+平方公里，常住人口3500万+。

图中北京的范围是北京直辖市+临近的燕郊、廊坊、涿州。其中北京的行政区面积是1.6+万平方公里，常住人口2100万+，地图中部分北京北部山区未包含在内。

从上面两张对比图可以很明显的看出北京建成区和东京的不同：

东京是极其连绵的都市区，开发了除山地以外几乎所有可被开发的土地用于居住，建成区面积显著大于北京。

北京有大量平原未被开发，除中心城区外，其余建成区程小组团式零散分布，和中心城区之间有大量未开发空地（耕地、绿化隔离带）。

这造成了两个结果：

实现了超远距离的通勤——骨架挺大，从昌平/房山/通州/顺义到市中心的距离，不比东京边缘地带到市中心近多少。

但却没有修建能容纳这些就业人口的足够的住房——骨架内大量的空白：增绿留白、耕地红线。

下面是北京最新总体规划里的绿化隔离带和郊野公园：

北京的思路是不要“摊大饼”，将郊区次中心与主城区隔离开来，各自在自身的组团里生活、工作，不要“无序扩张”。

而如上面海淀的例子，城六区只要就业（哪怕远到六环也只修产业园），把居住甩给其他区，再加上上班通勤需要穿过面积巨大的农田和绿隔——白白增加了通勤距离，却没有实现大家在各自组团里工作就业的设想。

而对于这些绿隔，可以参见我下面这个回答：

https://www.zhihu.com/question/37915231/answer/273138511

看到这里，许多人会说：职住不平衡属于技术细节，可以通过对规划的调整和加强轨道交通建设来逐步解决。保护耕地是我国的基本国策，特大城市周边的耕地要是都变为了住宅，会影响我国粮食安全。

那么问题来了——真的是大城市在占用耕地么？

我们继续来看数据，下面是根据《城乡建设统计年鉴》得到的我国各级行政区建成区面积，可以看到：

城市（注意不是“城镇”）建成区面积只占总量的20.8%，“村”一级占到了总量的53.4%。

根据六普数据推算，到2016年，居住在“城市”的常住人口已经和居住在“村”的差不多，都是5亿左右，还有近4亿居住在县、镇、乡。

从上面的表格可以看到我国土地和人口的严重倒挂，人口大量集聚的城市，只占用了1/5的建成区面积，而更重要的是——城市建成区中住宅面积比例较低。

如下表所示（《城乡建设统计年鉴》），全国城市建设用地中，居住用地只占31%，京、沪、粤、苏、浙这些发达地区都不到30%。5亿“城市”常住人口，就这样拥挤地住在1.64万平方公里、只占全国建成区面积6.3%的住宅用地上。

大方地提供产业用地，低价、甚至免费提供给工商业单位，而对住宅用地供给极其吝啬，这是我国城市供地的现状——工商业能带来持续的税收，而住宅用地是一锤子买卖、憋着一点点卖才能实现最大收益。

容积率只有1.1的巨型花园式软件园，周围是8-10万一平米的高房价，员工们在公司楼下享受小桥流水大草坪，回家宅着蜗居。

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