↖  当高层居民小区难以挽回地走向衰败-2..


2020-11-28 08:57 , 14

再举两个区域性的例子——北京的亚运村和方庄。这两个地区是25-30年前北京最早的现代化高层住宅片区,是北京商品房的的发源地,也是曾经的北京富人区,在90年代初就炒到过每平米大几千~近万元的高价。

十六年前,刘晓庆房产拍卖时,其大部分房产都位于亚运村的安慧北里秀园小区。在我买第一套房时也曾看过这个小区,10年前这个小区基本就是“老房子”的面貌了,当时的房龄不过十几年。


来源:http://ent.sina.com.cn/s/m/2003-01-05/1129123703.html


20多年过去后,这两个片区里修建于80-90年代的高层塔楼基本已沦为”破旧“的代名词。10年前,塞冬就已见识过亚运村30层老塔楼电梯停摆、居民们只能爬楼梯的场面——大家有心去查查老新闻的话,这样的例子是不鲜见的。

如今,无论是北四环的亚运村还是南二环的方庄,虽然生活配套都比较完善、交通也很便利,但因为住房普遍相对老旧,都已成为房价较”洼“的区域。从富人区到价格洼地,只用了住房寿命一半不到的时间。


有拯救小区成功的正面案例么?有 —— 那就是本文要讲的第二个故事:

有一位师姐是塞冬的偶像,她get的成就很多:省高考状元、非常年轻的央企部门领导、两位孩子的母亲、从白手起家到多套一线城市房产的拥有者——然而相比于这些而言,师姐拯救自家小区的成就才是我最佩服的。

这位师姐有一套自住用的一线城市顶级学区大四居,房龄过了15年,同样面临更换电梯和保持小区品质的难题。

经过持续两年的“斗争”,这位师姐成功领导业主们成立了业委会、走通了更换物业公司的流程、走通了投票提升物业费的流程、成功引入一线品牌物管、并将电梯更换为知名大品牌。

这其中的每一步都面临着来自前物业公司和大量业主的阻挠和敌对:流程被质疑、投票被干扰,但最终各项提议都涉险通过,成为很罕见的阻止小区向恶性循环发展的案例。


通过聊天记录来感受一下换电梯的过程:






不管过程怎样艰辛,师姐的小区还是获得了新生,而这一成就的达成,也和这个小区的特点分不开:

一线城市核心区域顶级学区房,处于换房食物链顶端,是绝大多数人置业的终点,退无可退、逃无可逃、背水一战,大多数业主都有强烈的阻止小区衰败的诉求。

有钱且有闲业主多,有足够精力和反对者们(包括大量业主)做长期斗争。

这两个其他小区难以拥有的特点,就是打破上述魔咒的关键,后面详细阐述。


讲完这两个故事,我们来仔细推理一遍业主们难以阻止小区过快折旧的逻辑:

首先,由于独特的土地制度,我国是世界上极少有的以高层住宅为主的国家,具体可见:《我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”》。

不只是头部城市面临红线约束,二三线、甚至小县城的情况都是类似的,如今全国各地小县城的新建住宅许都是30层以上的超高层。

塞冬拍摄的某二线、三线城市新建超高层住宅




以内陆某中心城市为例,2018年户籍人口1476万,常住人口1633万,“管理人口”2128万。这样一个2千万级的大都市,其2017-2021年的五年住宅用地供应规划中,排除掉棚改回迁房和农村宅基地,每年新增650公顷左右,相当于2.5*2.5公里。

UfqiLong

再看另一个内陆中心城市的供地情况,其人口规模和上面这个城市是类似的。从2012年到2018年,这个城市的各类供地指令性计划如下表所示,可以感受一下住宅用地的低比例:


一位师兄到西南某省小城市旅游,感慨这个只有30万人的市府所在地,新建小区基本都是大高塔楼。为了解释这个问题,塞冬详细查阅了其土地规划数据:

常住人口30多万的市府所在地,从2015到2020年的整整6年时间里,总共(注意不是每年)只能新增1.37平方公里城乡建设用地(包括农村宅基地),其中能允许新增的城镇住宅用地只相当于一个700米*700米的正方形。


于是,哪怕是人口不多的边陲小城,想新建住宅大多也只能通过拆旧建新、提高容积率来实现,对于极其有限的新增用地,也必须尽可能地集约使用。

一方面是土地政策让住宅只能向垂直方向发展,另一方面就是各地新建城区普遍采用大街区制,这让高楼层大体量小区成为主流,1000户算正常,2000户不稀罕,小区公共空间总量大。下图是某中部城市的新城区,感受下小区的楼层高度和街区尺度。




大尺度、封闭式、高楼层小区也不是没有优点,比如:

封闭管理,社区安全性相对有保证。

土地利用集约,社会整体物流效率高。

能构建大尺度绿化、水系、广场和游乐设施,这是独门独户小院子比不了的。

在土地私有制国家,这样的小区通常还是市区的稀缺品,价格相对较高。但这得建立在一定基础上——需要充足的公共经费进行维护,维护到位就是豪宅、维护不好就是贫民窟。


香港最低小时工资是北京非全日制最低小时工资的2.5倍,物业费则高达京沪的5-10倍。香港传统老小区物业费折合成建筑面积约15-30元每平米,新建小区约40-70元每平米,50平的港式普通住房一个月要交大几百甚至两三千元物业费——其结果就是香港30年房龄的小区也普遍比大陆10年的小区更新。

高房价+高物业费给香港群众带来了沉重的住房压力,但这也是土地集约模式下高层住宅小区的必然。

理论上,虽然大尺度高楼层小区的公共空间体量大,但业主数量也多,在套均建筑面积一样的情况下,想达到相似的折旧速度,户均经费是大大低于独栋住宅的。

但是,独门独院投入再多是自己独享,而大型小区所有权过于分散,容易导致公地悲剧。就像“三个和尚没水喝”,一千个住户更容易出现谁也不想管、谁也不负责的状况。


不同公共设施有不同的折旧周期:

在北方地区,草坪2-3年不更换基本会成片枯死,南方不换就是成片杂草,相对还能凑活。花草树木如果得不到定期补种,几年后基本只剩下大型乔木和万年青。

游乐设施、水系喷泉、地砖墙面、公共门禁、楼顶防水,5年左右或坏或旧,10年不维护就成为传统意义上“老房子”年久失修的模样,哪怕此时仅过去房屋寿命的20%。

电梯保养得当的话,使用20-30年没问题。但国内绝大部分小区的电梯都没得到足量保养,一般15年就基本没法再用、必须更换,这是第一笔大额支出。

周期再往上,就涉及公共管道/水池的达寿和更换,乃至房屋本体结构的加固。

另外,就是需要根据人力成本逐年递增的劳动密集型服务开支:路面楼道定期清扫、公共设施定期清洁、垃圾定期清运、保安保持基本数量和战斗力、公共上下水设施/消防设施/公共管道定期检查等...这些都可换算成人力 * 相关行业的年平均工资。

UfqiLong

塞冬看过的房龄10多年的小区,这些服务大都维持在最低水准,一些已经突破底线,垃圾问题、脏乱问题非常严重。


封闭式高层小区要想得以正常运转,就必须抛弃各扫门前雪,建立一套集体治理机制:

一、有机制能诞生一个大多数业主都认同的公共服务标准。

二、有机制能保证每户业主都缴纳足够该标准得以施行的公共经费,哪怕他并不认同。

三、有机制能保证该经费随着通胀和人力成本同步提升。

四、有机制能保证服务提供者能不折不扣、保质保量地完成工作。

五、最后,还要有机制能保证公共设施和公共空间的折旧速度不被人为加速。

通过上述分析和案例我们会发现,这几个条件都极难达成。现实中的真实情况往往会是这样:

一、上千户业主的组织成本太高,且组织者几乎是义务劳动。大部分小区连走过场式的法定业主大会都开不起来,就更不要说能诞生多少共识——这些流程塞冬都跑过,最后选择了放弃。

不同业主对服务标准的诉求差异极大,有的要求很高,希望干净、整洁、有秩序有档次,甚至超出了小区业主的平均承受能力。有的则是无所谓,最好不交钱也别维护,等实在扛不住了就等着财政统一进行老旧小区翻新。

以塞冬的老房子为例,有的业主希望能把1块2的物业费提升到2块5甚至3块以上,聘请品牌公司入驻,彻底改变小区面貌,提升小区房价。有的则希望物业费下降到5毛,甚至最好把物业公司赶走,组建“老年志愿队”来接管小区。

市面上还真有业主自我管理的例子。来看一个《钱江晚报》的新闻,这个小区的位置很好,房龄15年,以大户型为主,建成时算是蛮高档的。从2011年开始,这个小区开始尝试自我管理,最后证明是条死路:


来源:http://zjnews.zjol.com.cn/zjnews/hznews/201709/t20170907_4992018.shtml


下面是一些节选:


刚开始那段时间,大家积极性都很高。那时业委会从外面找了大概10个保安和6个保洁人员,收收垃圾,维护安保。

从第三年开始,保安和保洁人数越来越少。“绿化越来越差,要么野草杂生,要么无人打理而干枯。”

一些业主只能自发拿皮管将家里的水接出来,从楼上往下浇水。这些人手法不专业,乱剪一气,好几棵原本郁郁葱葱的大树受不了这般折腾都死了。

有时候收垃圾的没来,垃圾桶满得一塌糊涂,业主只好自己运出去。平时就生活在这种环境里,我已经受不了了。


园区有多处墙面、墙顶出现风化、脱落;多处单元门存在电线私拉乱牵;多处消防栓消防水带、枪头等必备零件缺失,灭火器瓶体、充灌气体过期;楼顶消防栓无压力,且无法出水等等。

《自力更生六年,景城花园坚持不下去了》,钱江晚报,2017年

2018年,这个小区重新聘请了物业公司,开始正规化管理。在此后的相关报道中,有业主因为物业回归而直接提价50万(大户型、好地段、次新设计,都是大几百万的房子)。



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