↖  我们中国人并不是命中注定要住拥挤的房子-3..


我们中国人并不是命中注定要住拥挤的房子-3

2020-11-28 14:03 , 4

再来看上海远郊区青浦区的总体规划:同样是极大比例的农用地(浅绿色)+极少比例的建设用地,而建设用地中大部分是产业用地(褐色、红色)、少部分是居住用地(黄色)。

上海青浦区规划.webp

再以成都为例,其土地利用总体规划里提到:

全市农村居民点建设用地面积 96660 公顷,占建设用地的 51.38%,占城乡建设用地的 57.94%。
人均用地上城镇人均住宅用地 0.003 公顷(0.05 亩),农村人均居住用地 0.015 公顷(0.22亩),远远高于城镇。

成都的农村人均居住用地是城镇的5倍,注意这里的“城镇”包括了城市、县、镇,如果只看“城市”vs“农村”,差距还会更大。

一边是城市里大量人口竭尽全力“减少占地”,另一方面是年轻人大量流失的农村大面积占地,年轻人在城市“蜗居”、子女和父母在农村独栋大院里“留守”。


感受一下华北平原上星罗棋布、像芝麻烧饼一样占用大量土地的乡、镇、村(左下角是石家庄市):

把地图放大一下,下面是一个普通的河北农村vs保定新城区新建住宅小区的对比图(同比例):

上图中村里每个小院的面积经测量在350-600平米,而住宅小区则是这样:

如今哪怕是四五线城市,甚至是许多小县城的新城区,也只能修建30-40层的高塔、高板楼,原因也是对新增城市建设用地极其严格的控制。

这也就是樊纲教授所说的——“我们注定要住拥挤的房子”。而文章看到这里,造成了城市居民住得拥挤的根本原因,我想大家应该也都很清楚了。


不过,樊纲教授也提到了:“土地供给要以人口迁移作为参考。人口迁移多的就要增加供给,人口迁徙出去多的地方,就要减少供给。”——在这一点上,塞冬是很认同的。

只不过樊纲教授的意思是:由于中国人均土地较少,要增加大城市土地供给,就需要提高住房容积率。

说了半天,樊教授仍然没有看到问题的本质——我们的土地并不是不够用,而是进行了错误的分配,中国的城市居民完全没有必要住得那么拥挤,也完全没有必要学香港那样全盖成30-40层以上的高层住宅楼。

我们极端一点,把城市居住用地翻倍,从1.63万平方公里扩大到3.3万平方公里,也只会多增加2400万亩,相比起我国20.1亿亩耕地而言,只是1.2%。

《第三次全国农业普查“出炉” 全国耕地面积为134921千公顷》

http://finance.ifeng.com/a/20171214/15869540_0.shtml


何况这一进程并不需要完全占用耕地,而是可以通过1:1,甚至1:N来置换面积巨大的农村宅基地——也就是上面所说的重庆“地票”制度:

让在城里打工的农民工能“职住结合”,在工作地拥有自己的住房,而不是将城里毕生打工赚的钱投入到一辈子住不了几次、终将要离开的农村老家独栋大院。

让城市能获得更多的建设用地指标,给城市人口以更大的生存繁衍空间。

将我们的生产力、将钢筋水泥投入在能发挥出最大生产率的城市,而不是建设数亿栋几十年后空无一人的独栋纪念碑。

如上文所说,高达63.8%的北京居民居住在大杂院、筒子楼、一居室、两居室里,拥有三居室、四居室的北京居民加起来也不到20%。

如此局促的居住条件、极高的房价,已经离“香港化”不远了,大多数人只能勉强维持生活,完全没有空间提高生活质量、提高消费档次,就更不要提生二胎。


生存空间的锁死,让生产力的提高、平均工资的提高,只会带来人均生存空间价格的提升。土地供给的限制,让收入难以赶上住房价格的增速,大量家庭难以购买更大的房子,大城市严重缺乏教育、医疗、体育运动空间——在国内抱着手机二维化生存,在国外广阔空间休闲度假,成为越来越多家庭的选择,这对我国的产业升级和消费升级极为不利,也导致旅游服务贸易逆差快速增加。

那么,如果我们在2004-05年没有密集推出严格限制土地供给的政策,如果我们的大城市用地指标不被严格控制,中国特大城市居民的居住条件将是怎样?我们以邻国东京为例来感受一下。


如前文所说,东京都市区的连绵建成区面积远大于北京。去过日本旅游的人也能感受到,哪怕是特大城市的中心城区,也能见到大量的独栋住宅,超高层住宅楼并不多。

许多人会将原因归结为日本处于地震带,不喜欢建高层建筑,而实际上:

日本人喜欢低楼层、低密度住宅并非特例——全球范围内,无论是发达的美日欧,还是发展中国家里相对还成的土耳其、墨西哥、巴西、马来、泰国,还是落后的南亚、黑非洲,除了最核心市区以外,基本都是以独立住宅为主,区别只是密度高低、质量好坏。只要可以自由选择,全球主流家庭都更喜欢独立住宅。实际上,占中国总人口60%的农村户籍人口,老家宅基地上盖的也基本都是独立住宅。


全球只有中国大陆的城市和香港地区,因为同样的土地政策,在极其偏远的远郊区、在四五线城市,新建住房都还是以高层、超高层楼房为主。中国大陆处于地震带上的城市,并没有因为地震的原因而普遍住独栋。

那么,日本规模最大、人口最多、房价最高的东京都市区,其居住条件是怎样的呢?我们继续看数据(来源:日本统计年鉴、东京统计年鉴):

下面是东京都市区最核心的区域,东京都的核心23区的住房类型,该区域的面积大约是北京五环路的80%,属于绝对的核心主城区。

可以看到,“一户建”独立住宅的比例占到了近1/4,独栋+联排+5层及以下公寓,占到了所有住宅的65.6%。

下面是东京都除去23区的住房类型,独栋比例接近4成,独栋+联排+5层及以下公寓占了82.6%,低楼层、低密度住宅是绝对主导。

UfqiLong

为了让对比更形象,我们来看下面这张图,这是前面已发过的东京都市区建成区的放大图,有部分建成区已在图外。


图中红线范围是东京都,其余部分分属埼玉、千叶、神奈川三县。东京都的面积和北京六环路类似,其西部1/3左右的面积是山区,未被开发。

图中标出了A、B、C三个点,我们先看一下东京都内A、B两个点的情况:

A点是足立区,离皇宫直线距离12公里左右,相当于北京的4.5环左右,属于东京核心23区的边缘地带。

B点是八王子市,离皇宫直线距离35公里左右,相当于北京的6环附近,属于东京的远郊区。

我们用东京和京沪作为对比,A、B两个点的相对位置、住宅结构、住宅用地价格如下表所示:

可以看到,A、B两点无论是居住条件还是住宅用地价格,都比京沪的对应位置要好得多。

再来看C点,这是漫画里蜡笔小新的家——埼玉县春日部市,离皇宫直线距离30公里,比B点的八王子市略近一点,比最开始提到的两位朋友的家要相对离市区更近一些。


蜡笔小新家的住宅是这样的:

蜡笔小新住宅.webp

位于东京远郊的春日部市,基本是以独栋住宅为主。

而我国城市的远郊新城区通常都是这样(以成都为例):

大比例的产业用地+小比例住宅用地,建设用地周围是大片耕地。

虽然离市中心二三十公里远,但越是新修的房子,容积率卡得越紧、30层很寻常、40层不稀奇。

《大头儿子小头爸爸》里,一家人住的是上海郊区的别墅,如果说《蜡笔小新》、《机器猫》里的居住条件基本是东京郊区普通家庭的水准,那么《大头儿子小头爸爸》家里就是资产大几千万、上亿的上海家庭的居住条件了。

同样是人均土地资源稀缺的国家,不同的土地政策,造就了差别极大的居住体验。


下面在列一下人均面积的数字:

东京都核心23区,平均每套住房地毯面积61.02平米,平均每套住房居住1.99人,人均地毯面积30.7平米。

整个东京都,不包括东京都市区的其他“三县”,平均每套住宅地毯面积64.48平米,平均每套住房居住2.05人,人均地毯面积31.5平米。

前面说过,北京城镇常住人口人均住宅建筑面积是26.1平米,如果以0.8作为地毯面积/建筑面积系数(实际上绝大部分达不到0.8),那么北京常住人口的人均面积只有东京都的2/3。

而且这还是用整个北京直辖市vs东京都市区的核心东京都,如果同口径比较,北京的劣势还会更大。

看到这里许多人会说:日本不应成为我们的学习对象,日本正是因为没有保护耕地,让低密度住宅大行其道,大量占用耕地,导致日本的粮食严重不能自给,中国为了粮食安全决不能如此。

为了解答这个问题,我们继续看一组数据:

下面是日本农林水产省的数据,从1956年-2017年,61年时间里,日本的耕地总面积(包括旱地“畑”和水地“田”)从6.01万平方公里下降到4.44万平方公里,减少了26.2%。


而“粮食自给率”本身,就是个复杂的问题:

一个国家处于农业时代时,人均250公斤粮食产量就能解决温饱问题,而当其发展到工业化发达国家后,人均600-800公斤粮食消费就成为标配——大比例的农作物变为肉、蛋、奶、油。

日本就算恢复到60年前的耕地面积,人均耕地面积也极其有限,不到中国如今的一半。但如果日本回退到农业时代的生活方式,也能勉强实现粮食自给——不吃肉蛋奶,只吃白米/红薯/土豆。

作为发达国家,以发达国家的生活方式,日本如今只有39%的食物热量能自给(农林水产省数据),耕地是多1/4还是少1/4,实际上起不了多大作用。极端一点,如果哪天日本面临着粮食进口危机,全体国民集体回退到只吃主食、不吃肉蛋奶的时代即可。

是追求一个没多大意义的粮食自给率提升、全体国民居住条件香港化,还是让国民住得更宽敞,我觉得这个问题不难回答。


更重要的是,用日本和中国对比就是一个伪命题。中国的人均耕地面积是日本的3倍,中国的耕地足够让中国人在2005-2010年左右的生活水准下实现粮食自给自足,不用像日本那样回退到农业时代。

近10年来我国农产品进口大增的主要是大豆,用于榨油和饲料,满足日益增长的肉、油需求。而要让我国的大豆实现完全自给自足,需要新增7亿亩耕地,相当于我国城市建成区面积的8倍——把城市全拆了恢复成耕地也远远不够。

塞冬:《为什么中国从外国进口大豆,不收购国内大豆?》

https://www.zhihu.com/question/265184226/answer/301934132

而随着我国经济实力的提升,人民对肉蛋奶消费的进一步提升,中国的粮食消耗还会大增,想要依靠中国自身的土地来实现高肉蛋奶条件下的粮食自己自足是完全不可能的。

最关键的是,如上文所说,就算中国的城市住宅用地比现在翻一番,也只相当于全国耕地面积的1.2%,何况可以通过地票制度置换、而不一定要占用耕地。

总而言之——“保护耕地”不应是中国城市居民住得小、住得密的理由。


看到这里许多人又会说:耕地虽然不是理由,但水资源不够,特别对于缺水的北方而言更是如此,水资源不支持中国建设东京那样的巨型都市。

我们继续看数据:

先来看这样一个问题:如果我们把北京原地置换为一个普通的华北地级市,常住人口从2100万下降到500万,北京的用水会减少么?

答案是:不一定会减少,甚至可能会增加。

先来看这样一组数字:2016年我国的用水情况(来源《中国水资源公报2016》):

全国总用水量6040亿立方米

农业用水量3760亿立方米,占62.4%

工业用水量1308亿立方米,占21.6%

UfqiLong

生活用水量822亿立方米,占13.6%

生态环境补水143亿立方米,占2.4%

具体到华北,我们以河北为例:

总用水量:182.6亿方

农业用水:128亿方,占70.1%

工业用水:21.9亿方,占12%

城镇公共用水:5.2亿方,占2.9%

生活用水:20.7亿方,占11.3%

生态环境:6.7亿方,占3.7%

可以看到,相比于农业用水而言,工业和生活用水的量都是较小的,对于两个面积差不多的城市而言,其中一个是城镇人口较少、耕地较多的农业城市,另一个是城镇人口很多、耕地较少的工商业城市,前者的用水量并不一定比后者更低。


以北京自己为例:

1996年,北京常住人口1260万,年用水量43.2亿方,其中农业用水达到19.2亿方。

如前文所说,从90年代中期到2005年耕地红线以前,北京的耕地面积快速减少,从4000多平方公里减少到不足2500平方公里。

到2005年,北京常住人口增加到1540万人,年用水量反而下降到了34.5亿方,比1996年减少了8.7亿方,其中农业用水下降到13.2亿方,比1996年减少了6亿方。

从耕地红线政策开始,直到2014年南水北调进京之前,由于北京的耕地面积基本保持稳定,北京的年用水量就长期保持在34-36亿立方米,比90年代高峰期显著减少。

我们来看离北京不远的唐山市,其面积是北京的82%,常住人口是北京的36%,年总用水量33亿立方米,比北京略少。其中农业用水占唐山总用水量的69%,工业占20%,生活用水只占9%。


更重要的是——各产业的耗水率不同。工业和生活用水大部分情况下可以再回收,经过污水处理后排放进入河道,重新成为水体的一部分,而农业用水则不然。

根据《中国水资源公报2015》,各行业的耗水率分别为:

农业:64.3%

工业:23.2%

生活:41.9%

也就是说,如果我们把北京和唐山置换一下,把北京变为一个人口只有如今1/3的普通地级市,北京也不会比现在更省水。而如果取消北京的耕地红线,让北京再次经历一个90年代中期-2005年的耕地大幅下滑、农业用水大幅减少,那么北京的总用水量并不会增加,甚至还会略减。

对于一线城市以外的其他地区而言,这个问题就更简单得多。对于河北、山东、河南而言,其城市化、大城市化进程基本是本省居民推动的,外省净流入移民占比很少。人还是那些人,只是从在本省农村用水变为了本省城市用水,而生活用水在大城市的集中供给,对于减少浪费、便与污水处理而言,都比农村有利得多。


总而言之,耕地也好、水资源也罢,都不应是大城市严格控制住宅供地的理由。人口向大城市、特大城市的集中,只会腾出更多的耕地、节约出更多的水资源。

然而,这并不是一个简单的算数问题,就算大家都认可了这些数据,对许多人而言,反对大城市化也仍然是一种政治正确,其道理也很简单:

长期以来,大城市的户籍和公共服务对大量新移民而言都存在较高的壁垒,近年来随着“人才争夺战”的打响,这一现象有所缓解,但对于大部分并非大学生的群众而言,大城市的壁垒还是广泛存在的,至于京沪就更不用说了。

既然大城市只欢迎来打工而不想提供公共服务,那么对于大多数基层群众而言,大城市发展好了、规模扩大了,跟自己也没啥关系,反而是呼吁限制大城市规模,让产业/资金/人口不要流失到大城市,对自己更有利。


而要打破这个僵局,让中国的城市化、大城市化按照正常的道路演进,让进城的居民能住得起房子、住上更宽大的房子、生得了二胎,就必须深化改革我们的许多顶层设计:

让大城市敞开怀抱拥抱新移民,不要将新移民视作“用完即抛”的临时劳动力。

让公共服务跟随人口一起流动,减少留守儿童和异地家庭。

让住宅用地指标做到“随行就市”,让生产率更高的地方获得更多的土地指标,让占人口比例越来越大的城市人口能有足够的生存、消费、繁衍的空间。

否则,我们会有越来越多的城市进入“香港化”的陷阱,全国的一座座大城市,就会成为一个个吞噬年轻人的价值和后代的黑洞。严重影响中国的内需、影响中国的产业和消费升级、让中国的生育率进一步下跌,并最终影响我们民族的未来。

大城市的供地紧箍咒,像极了计划生育——对空间、对人口的计划。


而如今大众对大城市供地的认知,有点像10年前的计划生育——只有很少的人口学者和人口研究爱好者在呼吁放开计划生育,否则中国的出生率将雪崩。而大多数民众和计生机构的研究者们,都有意无意的忽视这一点。

10年后的今天,社会主流已经意识到生育雪崩正在发生、国家的生育政策也越来越放开。

而对于大城市供地这件事,现在还远没有形成这样的共识。前段时间,宁南山的《中产不满意》一文,让许多人第一次认识到大城市供地不足、香港化的危害。而本文也是希望从多个角度,用大量数据来剖析这一问题的本质。

归根到底一句话:我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”,是土地政策导致了这一切,耕地也好、水资源也罢,都只是借口而并非科学的理由,我们至少应该不比日本群众住得差。这不是一个技术层面的小事,这是会影响国家和民族命运的大事。

计生政策的变化我们已经看到了,而要想让土地领域的变革真正能够发生,就必须让更多人了解到这些客观的数字和规律,让更多人了解到正确的方向是什么。

如果再像计生那样,拖了很多年才发生转机,那就有可能会错过太多——未来几年将是中国经济和人口的大拐点,越早扭转土地政策,就能越早解除对我们内生动力的束缚,为未来赢得更多时间和空间,希望这样的变革能尽早来临。


+住宅 +用地 +独栋 +东京都 +城市

↖回首页 +当前续 +尾续 +修订 +评论

本页地址:


🔗 连载目录

👍 智能推荐

2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前-61

2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前-27

2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前-55

2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前-63

当高层居民小区难以挽回地走向衰败-2

中华人民共和国民法典-9:宅基地使用权,担保物权

2020土拍市场早早落幕 涉宅用地出让量与去年基本持平

城阳5宗新地总价拍出7.2亿  青岛动车小镇斥资6.8亿包揽4宗 城阳5宗新地总价拍出7.2亿 青岛动车小镇斥资6.8亿包揽4宗

重磅!长春市存量住宅用地信息公开!分布图曝光!

济南9宗土地底价成交:雪山片区扛大旗,盛福片区将建三甲医院 济南9宗土地底价成交:雪山片区扛大旗,盛福片区将建三甲医院

太原公开挂牌出让两宗国有建设用地使用权

济南最新版基准地价出炉,城区一级住宅用地14960元/㎡

中指研究院预计2021年房地产销售面积小幅调整 均价平稳上涨 中指研究院预计2021年房地产销售面积小幅调整 均价平稳上涨

前三季度济南楼市以价换量房价有所下降,住宅用地市场热度下降 前三季度济南楼市以价换量房价有所下降,住宅用地市场热度下降

济南土拍冷热不均,有地块遭数家房企百轮激战,另三宗打包却无人问津

济南上演土地市场争夺战,15宗土地成交 多地块溢价成交

济南又挂牌15宗地!涉及经十一路、高新区、华山等核心区

“银十”北京住宅用地零成交 新房遇冷二手房火热

主流房企激战成都主城区 优质熟地溢价成交


🔥 相关精选

《报告》:全国三季度地价稳中有升 一二三线城市住宅用地供应量持续上升

全国三季度地价稳中有升 城市住宅用地供应量上升

打造建瓯城市新名片 建州不夜城项目启动

《报告》:全国三季度地价稳中有升 一二三线城市住宅用地供应量持续上升

417轮竞价溢价率80%,万科15.6亿元摘南通海门宅地

房企积极拿地的影响 前10个月全国土地交易总量仍处在高位

烟台一批新规划公示!涉及学校、住宅、供热站、旅游项目等 烟台一批新规划公示!涉及学校、住宅、供热站、旅游项目等

10月全国二手市场、新房市场"银十"表现平稳 10月全国二手市场、新房市场"银十"表现平稳

衢州楼市新政:热点住宅地块出让前明确楼盘网签5年内不能卖

网上国有建筑用地出让公示 网上国有建筑用地出让公示

济南10月19日土拍:中电建拿地,雪山片区7宗土地流拍

南宁英华路北侧地块“回锅”竞拍

郑州市14.75亿元出让3宗住宅用地 万科联合体8.29亿元摘得一宗 郑州市14.75亿元出让3宗住宅用地 万科联合体8.29亿元摘得一宗

2020年北京限竞房迎最大挑战 65%待市场消化 需5~10年去化完毕

飞阅钢铁“深”林9

南京二季度拟上市32幅重点地块 用地总面积220公顷 南京二季度拟上市32幅重点地块 用地总面积220公顷

贝壳研究院发布10月市场月报

打造“广州西客厅”先行展示区 白鹅潭聚龙湾启动区取消住宅用地

郑州:确保全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内

资色·深度丨石景山地块溢价率仅3.17%? 北京严控住宅用地价格

西海岸7宗12万㎡新地上市!竞买保证金合计3.83亿!

 


+
AddToFav   
新闻 经典 官宣