[编按： 转载于 新浪网/财经头条/兽楼处， 2023-07-31. ]

2020年的房地产调控:罗刹海市

（2023年7月下旬）两周前，住建部召集了四家房企到北京开会，分别是央企中海和华润、半国企万科、民企龙湖。除了他们，还有三家施工单位和一家中介。
领导开篇点题，最近大兴调研之风，想听听企业讲讲各自情况。

万科董事长郁亮第一个发言。他用上海云锦东方打新事件举例，说一线城市限价，最后便宜的，还是有钱人。房地产市场走到了今天这一步，是时候全面放开各种限制政策了。
我之前说过，最近两年楼市行情越来越像股市，牛市稍纵即逝。（2023年）今年年初的小阳春也不例外。因为购房者信心不足，及缺乏后续政策，最终只持续了一个月。
到了（2023年）6月份，北京和上海的二手房成交量，跌到了3月的一半左右。兽爷的朋友子姨刚写过：
京沪很多富人正在抛售豪宅。

更让地产商绝望的是，7月份比6月份还差。7月前三周，全国50个重点城市新房成交面积环比降了33%，同比下降了37%。
都知道房地产惨，看这个数据才知道是有多惨：比去年疫情期间还差很多。所有人心思都不在房子上面了。
除了一线城市，大部分城市也没有什么刺激工具了。这让性格冷静的郁亮，在会上有点激动。他讲了很长时间，越说越激动。他讲完，其他房企领导脑门冒汗，没再多讲了。
可能是巧合。这个会一开完，市场情绪和郁亮的心态一样，再一次被搞炸。

龙头房企里硕果仅存的几家民营开发商之一碧桂园，多只债券价格突然暴跌。其中一只下跌两成的债券，离兑付只剩两个月。
而去年还在救建业的地产首富王健林，在（2023年）7月11日到7月23日之间，卖了三次万达电影的股票，终于踩着点，还掉了万达4亿的美元债。
王首富已经好几年年会没唱歌了。他的偶像刀郎，前几天发了张新专辑，里面有首叫《罗刹海市》，罗刹海市是罗刹国和龙宫做交易的市场，是聊斋的一个故事。

歌里说，我们这个世界根本问题是：
那鸡是驴，那个驴是鸡。

住建部会议结束一周后，（2023年）7月24日，（中国）最高层召开会议。这场分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作的会议，出现了不少新提法。
地产人不关心其他的。他们只看到自2019年以来，每年4月和7月最高层会议已连续9次提及的   “房住不炒”消失了。新提法是：
我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

（2020年）最漫长的一轮房地产调控，似乎走到了尽头。

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2023年7月1日下午，67岁央行党委书记卸任。
一个多月前，随着国家金融监督管理总局成立，（郭树清）他已经卸任了中国银保监会主席。至此，这轮房地产调控的核心监管领导，告别金融街15号。
曾有记者问过他喜欢什么运动，他说：
洗碗。只要我在家吃晚饭，就会去洗碗。
洗碗运动员这六年的监管生涯，可以分为两个阶段，前半截是给p2p行业洗碗，后半截是给房地产洗碗。

2017年初，在山东当省长的他被叫回银监会，一年后担任首届银保监会主席。那会儿他的心病是p2p，5000家p2p每年累计交易两三万亿，坏账率很高。
上任三个月后，他在第十届陆家嘴论坛上说：
收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险，10%以上就要准备损失全部本金。

到2020年3月，5000家p2p机构就剩139家，半年后，还剩6家，年底，他宣布p2p归零。
他忙着清理p2p那三年，地产业正经历调控的前半场——交易市场的调控。
2015年底，化解房地产库存被列为中国2016年经济社会五大任务之一。中国人接着迎来了一个钢筋水泥味儿的2016。

1月份，仅仅一个月时间，深圳房价暴涨52.7%；几乎同一时间，上海一套挂牌430万的老公房，一天时间里三次提价，最终挂牌500万；北京2月份首次土拍，郊区大兴拍出了楼面价4万7的地王。
这一年，上海人排队离婚，北京排队买房，中国房地产市场销售额第一次突破十万亿——大致相当于加拿大2016年GDP总量。
钱都在流入楼市。中国个人购房贷款一年增加近5万亿，占全年中国各项贷款增加额的四成。
沉浸在房价奇迹中的炒房客们，很少有关注到2016年国庆节前后的细微变化。
9月30日，北京发布京八条新政，宣布提高一二套首付比例，随后20多个城市出台类似调控措施。这次调控力度不大，但我当时写了篇稿子，标题叫：

《这次调控，真的搞大了》。

（2016年）第二年3月中旬，政府工作报告提出：
遏制热点城市房价过快上涨。
（2016年）3月17日，北京市四部门联合出台新政，对首套住房实施   “认房又认贷”标准，并再次提升二套房首付比例、暂停发放25年以上个人住房贷款。
此后，从北上广深等一线城市，到武汉、南京、杭州、厦门等二线城市，再到环京、环深等都市圈，都迎来调控升级。
两个月后，楼市进入限购、限贷、限价、限售、限商   “5限”时代。
又一个月，各地逐步调高房贷利率。当年9月，监管部门开始严查各类   “消费贷”进入楼市。年底，国社统计说，这年50多个城市出台了超过180次地产调控措施：
目前，一线城市全部   “认房又认贷”，非户籍人口购房门槛均提高至5年。

但那些被一二线驱赶出来的资金并未偃旗息鼓，而是顺流而下，与棚改货币化一道，流入了三四线的洼地。
碧桂园下沉三四线，567高周转战略成为开发商制式武器。恒大喊出了万亿口号，中梁、新力、阳光城、中南一批批黑马踩着碧桂园的脚步，进入烈火烹油的三四线，然后稀里糊涂地，纷纷成为牛逼plus的千亿房企。
2022年8月，清华大学经管学院的魏教授在一次不公开的内部讲话中，提到了一些关键历史时刻。他说财政对房地产依赖度为35%-55%，但房地产这么大的贡献是建立在三高模式上的，这种模式能持续到什么时候需要预判：

内部报告估计2019年房地产到达顶峰，依靠原有模式，未来销售面积和销售额都不可能再创新高了。

事实确实如此。2019年，有房企销售额可能悄悄突破万亿，只不过不敢公布。
房地产企业的惯性超乎想象。2020年疫情爆发后的5月，房地产居然又进入了一个拿地高峰期。同时，银行39%的信贷流入房地产。

这是一个危险的信号。魏教授说：
决策层发现，靠自我调节不可能了。

(未完待续, To be contd)
 

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