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战胜一切市场的人-Edward Throp:从賭城拉斯维加斯到金融华尔街-44:第29章 金融危机：未汲取的教训-3

如果你选择了等额本息还款方式，那情况就与此不同了。

在这个还款计划中，你的朋友在每个月月底支付等额本息。这种支付方法比到期还本贷款（每月1600美元，即每年1.92万美元）每月支付的金额稍多一些。
  以标准房地产公式计算出来的精确结果是每月1 918.59美元。这额外的还款金额在每次支付后会逐渐减少剩余本金，从而削减下一笔还款的利息。因此，随着时间的推移，你这位朋友每月还款中支付本金的比例越来越高，所欠的本金也逐渐减少，在接近30年贷款期限时，本金已经基本还清，而剩余本金的利息也不多，所以还款主要用于归还本金。
  你的贷款的担保是朋友的房子。   合同里规定，如果你的朋友拖欠贷款，你可以卖掉房子，然后用这笔钱来支付部分或者全部贷款，但是你没有更多的追索权。

如果房价从未暴跌，或者说很长时间内没有，那风险是什么？

这个问题其实关乎的是平均价格，而非单价。比如你朋友的隔壁可能变成贫民窟，或者他可能在飓风卡特丽娜来临前买下了新奥尔良的房子。不管怎样，总会有一些风险使你失去部分或者全部贷款。

人寿保险和意外保险公司一直在处理这样的风险。

它们卖出大量不同策略的保单，虽然其中可能有某项盈不抵亏，但是将风险分散到整个资金池来看，保险公司（基于历史经验）在偿付损失和费用之后的盈利是可预计的。

抵押担保债券背后也有同样的想法。

集合成百上千的抵押贷款，4 000项均价为25万美元的抵押贷款就能产生一个10亿美元的资金池！从这些抵押贷款中收取利息和本金，支付给股份持有人，这种每月支付的现金流与债券中的现金流非常相似，抵押担保债券的份额定价也与债券类似。

然而，要准确地对其定价，我们还需要知道违约损失的情况。当我在普林斯顿–新港合伙公司研究这个项目时，发现金融业的通常做法是假定违约率与正常的历史经验相吻合。他们并没有试图对类似大萧条这样罕见的大规模不利事件，以及可能出现的大量违约事件进行量化和调整。

这些模型未能将黑天鹅风险纳入定价。

另一个问题是预测房主提前偿还抵押贷款（或许是为现有房屋重新融资）的概率。

30年期的抵押贷款相当于长期债券，而5到10年内还清的抵押贷款则像是中期票据，如果抵押贷款在2到3年内清偿，就类似于短期融资债券。因为利率取决于债券赎回期的长短（利率的这种变化被称为利率的期限结构），所以对抵押担保债券的正确定价取决于资产池中抵押贷款的偿还速度以及违约率。
  我在20世纪80年代就发现固定利率抵押贷款的提前还款率是高度不可预测的。一方面，当美联储促使长期利率下行时，新的抵押贷款比现有的更便宜，房主会通过提前还清抵押贷款后再融资的方式降低月供。另一方面，如果利率上升，房主会坚持以固定利率偿还现有贷款，导致提前还款率下降。
 

借助对不良模型的定价，华尔街利用抵押担保债券向房地产市场注入信贷。

抵押贷款公司为新的住房抵押贷款再融资，然后将之卖给银行和华尔街，获得新的现金以提供更多的抵押贷款。银行和华尔街把这些抵押贷款集中成资产池后卖给   “投资者”，然后将重新获得的现金用于购买更多的抵押贷款，组建新的抵押担保债券。

因此人人发财。抵押贷款公司从房屋贷款人那里收取费用。银行和经纪人购买抵押贷款后将其包装成抵押担保债券，再将产品卖出获利。
  他们还能通过维护抵押担保债券来获取稳定的收入，即从抵押贷款资产池中收集款项、支付费用，再将剩余部分分配给抵押担保债券持有人。为何他们在扣除如此多的费用后仍然能以盈利的方式将抵押担保债券出售给持有人呢？这是通过金融魔术来实现的。抵押担保债券可以进行分级，比如优先获偿的优先级和最后获偿的劣后级等。由抵押担保债券发行人雇用的评级机构往往会高估每层的信用等级。而高等级证券的售价比低等级证券高，因此抵押担保债券能溢价出售。
  所谓的金融魔法就是分层前后的信用利差。   政治家也因此获利，房地产和证券业积极支持了他们的选举活动。大家各取所需。

学术界也为此做出了自己的贡献。

正如诺贝尔奖得主保罗·克鲁格曼所指出的[9]，宏观经济学学者运用他们深厚的专业认知，使我们相信灾难性的崩溃可以不再发生。斯科特·帕特森在他的书《宽客》[10]中详细描述了这一切是如何发生的，宽客们运用金融学术理论进行计算，说服众人其定价模型风险低而准确。

价值数千亿美元的抵押担保债券被卖给了世界各地的投资者。

抵押担保债券的设计原理非常好，因此拓展出担保债务凭证（collateralized debt obligations，CDO），即面向其他类型的债务，例如类似住房贷款的汽车贷款或信用卡贷款等。这些证券品种被证明是高风险的，而更高风险的证券品种，例如信用违约互换（credit default swap，CDS），也在监管机构不作为的情况下出现。
  信用违约互换本质上是贷款人为避免借款人违约所带来的损失而购买的保单。通常情况下，这项保险的年限和年费是固定的。举例来说，对于你购房的朋友那32万美元的贷款，你可能担心他会在未来5年内违约，因此如果可能，打个比方，你将购买价格为每年1 600美元，即0.5%的初始贷款额的保险。
 
价值万亿美元的信用违约互换相继发行，并像其他证券一样进行交易。买卖这些合约并不需要你持有信用违约互换所投保的债务。这本身没有问题，毕竟金融市场只是一个有经济效应的大型赌场，仓位相当于赌注。
  问题是，信用违约互换的发行人没有其他担保，他们唯一的抵押品就是   “充分的信心和信用”，这意味着他们赌输时可能根本没钱还账。

(未完待续, To be contd)
 

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