楼市新态/楼市升温并非昙花一现祥益地产总裁汪敦敬

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... 2024-03-28 09:30 .. 内地的购买力一样会过来的。
    事实上，香港名牌仍然是有优势的，金舖更加企满客户，现在楼宇对内地人来说是一个很好的选择。
    不论是因为应付炒楼，还是面对金融系统的冲击，当年的辣招的确帮了香港抑制热钱，约束了市场泡沫，反而制造了大量的银行存款。
    香港M3由2007年底的6万亿元去到现在的17万亿元，当美国开始收水“剪羊毛”的时候，香港市场并没有出现动荡。
    银行资金充足除令到按揭息口平外，面对美国加息，我们有条件加得慢一点，这令到很多港人受惠。
    另一方面，美国加息后，香港银行也利用“联系汇率的优势”，买入美债等美元资产去赚取高息，以支付定期存款的高利息，这正是香港定期存户收取高利息的原因。
    楼市撤辣后很多人都认为行情只是昙花一现，但笔者并不认同，其实现在是健康发展，不是说多成交就是一定好，最重要是不同板块流动，财富流通得快而普遍，这是良性的经济效益。
    市场不是恢复到疫情前的水平，现 .. UfqiNews ↓ 0

...但更应该赞赏特区政府已经做得很好的地方.
    本港的金融环境是值得大赞的，但偏偏很少人去提及.
    香港的通胀出奇的低，而息口实际也非常之低，息口高低是在乎负担能力与其他金融条件的互相配合.
    执笔一刻，香港实际银行按揭息口在3.375厘，但是对比最新通胀率1.7%及今年经济增长预期介乎3.5%至5.5%，香港仍处在一个很好的处境.
    现时私楼细单位收租回报率有2.8%，与实际付息成本十分接近.
    即是说，一般租客不用增加太多负担，就可以供得起物业.
    笔者年轻的时候，物业收租回报率为5%，但供楼息口很多时是在15%以上.
    因此，那时很多人买得起楼，却供不起房.
    更神奇是，香港今时今日竟然出现定期息口高于按揭实际息口的情况，最新银行12个月定存息口可做到3.5%至3.9%，高于实际按息3.375厘，向银行借钱竟然低过银行的定期存款息口，这是完全突破了传统逻辑.
    笔者曾经问过从事银行业的朋友，.. 04-11 17:50 ↓ 30

...25厘至6.25厘，那么实际息率便将增到3.75厘.
    港楼按揭计划五花八门.
    有鉴今轮美息、港息升幅十分之快，供楼人士6月份的账单仍跟早年无异，迟至7月份才开始感到变化，而息率是一下子上调了0.8厘之多；到12月份，与此前比较更可能上调2.25厘！金管局的住宅按揭统计调查显示，现时香港楼按合约期约333个月（即约28年）、平均贷款额为514万元.
    以28年楼按计算，7月份因升息0.8厘而每100万元贷款须多偿还400元，贷款额为500万元即须多偿还2000元，即较6月份实际供款的18233元多约10%；如果到年底真个较6月份升息2.25厘，每100万元贷款便多偿还1200元，贷款额为500万元即须多偿还5800元，即较现行供款大增32%！这无疑不是小数目！所以，如果说升息无碍供楼负担、无碍楼市向好之类，实是妄顾事实、痴人说梦.
    然而，为了确保楼市平稳健康，金管局早已.. 08-15 22:30 ↓ 25 ..UfqiNews