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年入百亿的地铁公司赚钱全靠房地产?

2022-10-18 , 4843 , 104 , 90

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[编按: 转载于 腾讯微信/36氪 ,2022-10-10。原作者:文|张隆锋,编辑|方婷。 ]

既然要说大城市的交通问题,为什么偏要把地铁单拎出来讲讲?
原因很简单,中国发展到今天地铁不仅承载着大型城市一半以上的客运量,更重要的是它还事关一座城市的"钱袋子"能不能鼓起来。
相比20年前,只有这5个城市里才能看到地铁(北、上、广、津、港),它们就是那时候全国的经济标杆。
如今,地铁早已不是什么稀罕玩意儿,截至去年年底中国共有50个城市开通了城轨交通,总长度达9206.8公里,其中近八成都是地铁线路(7209.7公里),像宜宾、天水这样的四、五线小城市,都已经开通了地铁。
说到这个,那咱就不得不说说,一个城市的地铁,到底是怎么规划的。
首先需要明确,中国城市想要新修一条地铁难度非常高,第一步必须要先满足这3个条件,才可能得到审批:
1.公共财政预算收入应当在300亿元以上,地区生产总值在3000亿元以上;
2.市区常住人口在300万人以上;
3.初期客运强度不低于每日每公里0.7万人次,远期客流规模达到单向高峰一小时3万人次以上;
一方面要考察城市财力,看是不是能支撑地铁建设,另一方面还要考虑城市的人口以及交通压力,到底需不需要修,提交审批申请只是第一步,整体来看大概要经历这么多流程:

其中仅前两步就要花上1到2年的时间,这两步我们看上去似乎只是地铁公司自己设计线路和布设车站,但实际上,它和一座城市的总体规划、土地利用,商业布局等等全都息息相关。
举个例子,你知道中国(内地)最赚钱的地铁,在哪座城市吗?是深圳。
尤其在2020年,深圳地铁一家的利润,就比其他20个公开财务数据的城市地铁加起来还多。
而深圳的地铁盈利计划,在整个深圳湾还有大片荒地的时候就开始了。
早在2004年,深圳市政府就看中当时香港地铁的一体化开发模式,简称TOD,说白了就是地铁和沿线房地产一起搞,地铁开到哪,房价涨到哪。
深铁与港铁公司签署协议,一起开发深圳地铁4号线,通过这次合作,深铁算是摸透了这种模式的妙处,之后做了两件大事,一件是从华润和恒大手中收购万科的股权,成为万科第一大股东,有了万科这个马前卒,深铁进军房地产算是真正打开了局面。
第二件事,就是成立了深铁置业、深铁商业等下属企业,直接自己搞开发,深圳著名的深湾汇云中心、塘朗城,背后都有深圳地铁的身影。
2020年,深圳地铁总营收208亿元,其中票务(运营)收入只有30多亿,但站城一体化开发的收入,达到了150亿元。
除了深圳,武汉、成都、青岛、南宁在这方面也都做得不错,而深圳可以冠绝全国,主要是因为它入局早,玩得大。
如果是在北京这样历史悠久的古城里,情况就截然不同了,看过纪录片《超级工程》的氪官们大概知道,北京地铁修得有多难。


地铁公司收入2020年.png

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北京在修地铁前,已经是一座很成熟的现代城市,地下到处都是大型建筑的地基、排布好的管线,地上又有大量脆弱又珍贵的古代建筑,这些全都是在地铁规划设计阶段,要考虑好的问题。
就拿那条最拥挤的北京地铁6号线来说吧,这条横贯东西城的地铁线,是北京交通最重要的大动脉之一,但仔细观察一下你会发现,这条主线路它不是那么直,在南锣鼓巷的位置,向北平移了1.5公里。
这其实就是地铁设计师,当年为了避开这片中心城区密集的古建筑,特意调整的,北京建城3000多年,目前获批的文物保护单位多达255处,像这样的调整还有很多。
不仅是北京,这种事在另一个历史古城西安也很常见,25公里长的西安地铁机场线,沿途分布了9座西汉帝王的陵寝,从汉高祖到汉武帝,都在你旁边躺着,就问谁敢轻易动土?
再加上西安地下分布大量地裂缝,难怪修了快9年,想想都为西安地铁工程师感到头秃,没办法要怪就只能怪咱们国家的历史悠久,先人遗产太丰富。
相比之下,大城市修地铁还有一个难点,就是要修的线路太多,线路与线路之间也会相互影响。
到目前为止,北京共有27条地铁线在全城地下交织形成轨道交通网,其中共包含73个换乘站,其实修地铁最难的地方之一,就是修建两条轨道的交叉点,73个换乘站,就是73个顶级工程难题,比如就有人有疑问了,北京地铁有编号的1到19号线里,为啥唯独没有3号线?
敲黑板啦,并不是因为什么风水问题,其实早在1957年,苏联专家首次在北京执导修建地铁的时候,三号线就已经在图纸上了,当时的地铁线路图,长这样:

UfqiLong

不巧的是,到了70年代末轮到3号线的时候,北京为了适应城市扩张的节奏,地铁规划从原来的3条线变成了8条。
线路一增加,难免就会有规划上的矛盾,就要有所调整和让步,更何况后来又增加到十几条,3号线的线路图从60年代第一版到现在,一共改了9次,被各种新增线路(复八线,13号线、4号线、14号线、6号线)无情踩踏,一次又一次延期。
直到40年后的2016年才正式开工,预计23年年底才能修完一期,负责3号线的地铁工程师,我愿称之为宇宙最强乙方,没办法,在大城市修地铁就是这样牵一发而动全身。
除了工程难题,修地铁的另一大难题就是钱,无论大城市还是小城市,在修地铁这件事上,主旋律都是缺钱,修地铁需要多少钱?
换算一下,一公里的成本差不多6到7亿人民币,从去年全国城轨投资的排名来看,取个中位数(长春),一年的开销也妥妥超过100亿了。
但是对于三、四线城市来说,既没有值钱的房地产可开发,也没有过硬的公共预算收入,百亿级别的开销,一不小心就会压垮它们。
2017年8月,才开工不到百天的包头地铁被叫停,原因就是包头地铁建设所需资金达305.5亿元,而当时包头市一年的财政收入仅为200多亿,再干下去对当地的经济来说压力过大,从这往后地铁审批收紧,也就有了我们之前提到的新审批标准。
实际上,即便是对于大城市大规模修地铁也是一场   “勇敢者游戏”,毕竟能像深圳那样真正能赚到钱的还是少数。

说回北京地铁,去年的净利润达到了26.46亿,听起来还可以,但是这里面光政府补贴就有214.66亿,也就是说单凭北京地铁自己的营收能力,去年应该是亏了188.2亿。
其实不仅北京,中国大多数盈利的地铁,都要或多或少靠政府财政的支持。
那么问题来了,既然修地铁如此费钱费力,为什么各大城市还要马不停蹄地新修线路呢?
有一件事我们需要先明确——地铁,不是为现在修的,是为未来修建的,当我们看到一辆地铁通车的时候,其实它早在10年前就已经开始筹备了。
大城市不遗余力地修地铁,其实是在为未来的城市规模打基础。
以轨道覆盖通勤比最高的成都市为例,2010年,成都市总人口为1405.4万人,到了2020年,已经达到了2094.7万,10年新增600万,相当于凭空把一整个遵义市的人口都搬了进来,人口扩张的同时,城市的相关基建配套如果跟不上,城市运转就会出现问题。
那么成都又是怎么应对的呢?10年里开通了12条地铁,另外还有8条正在建设中。
目前,成都市每100个人中,就有60个人要靠地铁出行,这个分摊水平已经位居全国第4,在国内总体的公共交通客运总量里像成都这种超大城市,城轨交通分摊比基本都在一半以上。
人人都羡慕大城市的经济神话,但要知道,无论是北上广,还是成渝杭,只有人口数量达到一定规模,城市经济才会被激活。
但是城市中心的土地资源有限不说,寸土寸金的价格也让普通打工人完全招架不住。

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这个时候,地铁就化身卫星城区与主城区之间的人才通道,解决了超大城市人才需求和土地政策之间的矛盾,可以说地铁为超大城市的存在提供了可能。
根据发改委最新的政策来看,国家正在按照城市规模从小到大的梯度,逐渐降低甚至抹平各城市的落户门槛,毫无疑问,中国城市未来还会进一步扩张,所以各大城市的地铁还得修不能停。
房产中介为你画的只有一个模糊位置的地铁站,总有一天会向你敞开大门。
当然了,地铁能像血管一样为城市的发展高效输送营养,除了政府的宏观布局,更离不开另一种隐藏力量的支持。
晚上11点,当城市里的打工人都差不多结束了一天的工作准备休息时,地铁人的工作才刚刚开始,他们要做的第一件事,就是让地铁回到停车场,在此之前,车厢内必须完成清客,然后按照信号指示进行折返回段。
这就是人们口中的   “幽灵列车”,所谓不载人空车跑,其实就是最后一趟回程调度,回到车辆段后午夜零点,地铁的检修工人会准时为列车、轨道、和接触网等设备进行检修。
他们背着几十斤的工具,在幽深、闷热的隧道里,独自一人用小锤子,一下一下敲打着轨道和螺栓,孤独不是他们唯一的感受,还有长年累月的晨昏颠倒和责任压力,几个小时汗流浃背,只为确保第二天地铁的满负荷运行,万无一失。
毕竟到了早上8点,地铁将迎来一天当中最大的考验,为了应对数以万计的高峰客运量,地铁必须加大运力,缩短行车间隔。

目前全国地铁发车间隔最小的线路,是上海地铁10号线,高峰期只要等100秒,下一趟车就进站了。
这么短的间距,是靠司机师傅提速达成的吗?
当然不是,而是一边加大行车密度,把备用车开上线运行,同时在特定路段,改为小交路运输,也就是让某几趟列车只跑特定人多的区域。
这么复杂的调度流程,要靠行车、信息、电力、环控多个系统调度员配合地铁司机共同完成,我们普通乘客感受到的只是等车的时间缩短了几秒,但实际上哪怕只是减少1秒,背后都需要众多地铁运营人员屏息凝神,精准无误地操作每一个环节。
这样的尖峰时刻,早晚高峰,一天两次,等大多数在外工作的人都回到家后,地铁会再次回到车辆段,进行下一天的运行准备,地铁不停,城市不息。
人类学家马克·奥热曾说过,地铁充满日常生活的人性,它见证着打工人挤早高峰时的挣扎,也听到过末班车上,静对车窗里疲惫身影时的一声叹气。
无论人来人往,地铁人和一列列庞然大物,永远都在那里,周而复始地,默默撑起一座城市的运转,它是人类城市文明的一种标志。
还好,不管一天工作有多累,上了地铁,打工人就可以放松一些了,在这个城市生活特有的公共空间里,任何人都不需要继续营业,一座城市的秘密,地铁什么都知道。

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