↖  当高层居民小区难以挽回地走向衰败-3..


2020-11-28 09:02 , 4

二、即便能诞生大部分人认同的共识,也难以对其他业主产生约束力。

还是以塞冬的老房子为例,由于对物业不满,一些业主长期拒交物业费,物业公司尝试去法院起诉。最后由于走法律流程成本较高,物业选择了和解,欠费业主补缴了5-7成不等的物业费。许多人得知消息后也去找物业理论,希望物业费能打折,还真有人成功了。

这个例子可能不太好,因为大多数业主不愿交物业费是有原因的,错不一定在业主。这里想说的是——由于业主太分散、单个案例金额不大、通过法律流程追究成本太高,因此不管理由是否正当,只要有人坚决反对(不管是否有理),那他大概率不会受到损失、只会获得利益。

小区作为一个集体,想要实现良性循环,业主就必须承担一定义务,这种义务不只是按时交纳物业费,还需包括——参加业主大会、参与相关流程、提出意见建议、监督业委会。

现实中,不接受共识、不履行义务没有坏处只有好处,而接受共识、履行义务却只有成本而无法获益,这样的良性循环就无法建立。


三、物业费一旦被确定下来,基本就会伴随终身。无论回迁房、普通小区、还是豪宅小区,由于上述一、二步机制走不通,想要让物业费跟随通胀同步上涨也成为不可能,其结果就是能购买到的服务逐年减少。

当然,整个过程不会那么简单。通常而言,当资金不足时,最先发生的是物业公司利用业主的公共资源挣钱——停车、广告、小区空间对外营业开放等等,这也是如今业主和物业的矛盾焦点之一。

以塞冬现在的小区为例,该小区10年前交房,物业费2块5,在当时算比较高的,物管质量也一直算有口碑。10年过去后,这个价格只能算中等,当年的高标准服务也在一项项消失。

5年前,当时的业委会发起过涨30%物业费的运动,最后被业主们抵抗成功,业委会也从此有了”和物业公司勾结“的骂名。

那么物业到底缺钱么?塞冬初步估算过,如果考虑到各式各样的增收措施,实际上目前的物业费能达到4块钱一平米,并不算低,物业费确实没必要提升。

但需要注意的是,不提升物业费的背后是业主公共资源的变现,本质上是拿小区品质换钱。当这种变现潜力被榨干后,矛盾还是会凸显出来,继而继续加剧业主、物业、业委会之间的不信任,让”提价保质“更加成为不可能。


四、理论上,物业公司接受业委会监督、业委会接受业主大会监督。业主们讨论确定服务标准并按时交纳物业费,物业公司认真履行职责,服务不达标就被炒掉——这是我国法律法规所期望达到的理想模式。

根据上面一、二、三步的分析,这一模式中的大部分环节都是失效的,其实现基础就不存在,想达到目标也就成为奢望。

我们理想一点,假设上述诸多步骤都经过不懈努力走通了,就像那位师姐一样——业委会得以成立、提价方案得到通过、品牌物业成功引入。当正向循环的苗头开始浮现时,也还存在很大隐患:

义务劳动的业委会难以长期有时间、有精力、有专业能力去监督物业公司。

高度分散、极难组织的业主们也难以长期有时间、有精力、有专业能力去监督业委会。

业委会是很少有领工资的,相当于是几个人义务劳动、上千户家庭受益。在这样的机制下,牵头成立业委会的要么是乐于奉献的热心人,要么就难免没有利益动机。


在现实中,固然不乏雷锋式的业委会成员,但“和物业勾结”也很常见。

就算真的是雷锋,也很难自我证明,最后就是劣币驱逐良币、有动机的驱逐纯理想的、无所事事的驱逐专业能干的。还在上一个老小区时,和周边小区的业委会成员座谈,基本都面临这样的问题。

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业主不信任业委会和物业、业委会无法有效监督物业,让业主们有钱也不愿意交钱。

有一次业主群里聊了很久,大部分业主都明白10年不变的物业费不是长久之计,时间长了肯定影响小区品质,并最终影响房价。相比于房价波动而言,物业费纯属毛毛雨,但大家不愿提升物业费的理由也很简单:

“既然无法有效监督物业,物业干多干少纯凭自觉,那么物业费涨了活儿不多干,能拿它怎么办?”

“业委会监管?”——都是一条裤子。

“重选业委会?“——选来选去都一样。

”群里热心人重组业委会?“——大家都很忙,你行你上吧。

塞冬和许多朋友都聊过这一话题,大家业主群里的结论都差不多:一番讨论下来,只能默默攒钱准备下一次换房。


五、最后,有这么一个基本定律:

公共品的折旧速度,取决于这个群体中破坏性最强的那部分,而不取决于群体平均水平,而维护公共品所需的开支,则取决于群体的平均支付意愿。

于是,一旦破坏性强的那一小撮人不受到惩罚,公共品就将以超常规的速度破损下去。

举个栗子:塞冬的小区有一块很大的草坪,几年前刚入住时,草坪品质很好很整齐。从去年开始,几位家长开始带着小孩在草坪上踢球,只用了一年功夫,这块草坪就全秃了:

前段时间物业重新翻土播种,养护了一个月才让草坪重新修复。问了问工人师傅,这一波操作下来平均每平米要14块钱,相当于小区群众花了大几千块为几个人支付踢球场地费。

少数人破坏、所有人买单,这是大家普遍面对的现实。


如今超高层住宅遍地,如果一栋楼有30层,每层4户就是120户,如果是塔楼则会多达几百户。假设不守规矩的业主比例低至1%(实际不可能这么低),那么电梯里出现狗屎狗尿、单元门被人为破坏、楼道被随意图画、公共空间被堆放杂物乃至被圈占、绿地植被被踩踏攀折,就几乎是一种必然。

小结一下就是:

规模庞大的高密度大尺度小区、高度分散的所有权结构,让建立在义务和热心基础上的业主自组织难以启动、难以持续、缺乏专业性,无法互信、无法正循环。

就算自组织开始运转、业主们达成共识,也缺乏相应机制去保证这一共识被所有业主遵循,缺乏对漠视集体利益、有损集体资产的人的惩处机制,并最终让所有努力崩塌。


这一问题该怎么破解呢?现实中有这么几种途径:

1、财政买单:

北京近年来在大力推进老旧小区改造,包括抗震结构加固、保暖防水铺设、上下水管道更换、外立面重漆、地面道路重铺、大门楼道翻新,许多小区效果显著,里里外外焕然一新。

这一政策主要针对90年代以前修建的、30年以上房龄老小区。1997年时,北京国有建设用地上的住宅总建筑面积是12451万平米,约等于现在的1/4(更老的数据没找到)。

也就是说,目前参与改造的小区只占北京住宅建筑面积的一小部分,是多数人为少数人买单,而且基本都是结构相对简单的4-6层板楼,翻新维护成本不太高。

再过10年,当北京大规模建设时期的高层住宅逐渐超过30年房龄时,需要翻新的建筑面积总量、以及需要翻新的高层住宅的结构(如电梯更换),对财政资金将会是极大考验。


2、棚户区改造:

近年来全国各地如火如荼的棚户区改造,相当于一次性解决老房子折旧问题。其本质是容积率大幅提升,新住户和财政一道为原住户买单。而当近年来新建的超高层住宅老掉后,容积率就无法再提升,缺乏拆旧建新的可行性。

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相比于中小城市而言,一线城市要提前20年左右进入高层楼房时代(80年代末-90年代初开始)。如今一线城市高层住宅折旧过快、翻新困难已是普遍状况,这些景象未来也将在中小城市大规模上演,特别是各地小开发商建设的高层住宅。


3、开发商预设提前量:

近年来,大城市许多新建小区的物业费都提升至5元以上,许多达到7-10元。一方面是劳动人口红利减少、人力成本大涨;另一方面也是出于“一旦设定就无法改变”的现实,为未来预设提前量。随着我国年轻劳动力的大幅减少,未来各小区竞争服务人员的态势会愈演愈烈。

如果经济正常发展,10年后,一二线城市的人均GDP将达到如今香港的七八成(3-3.5万美元),而届时大陆大城市的物业费只有当前香港同档次小区的1/5-1/10。这样的物业费水准、哪怕预设提前量,也很难支撑未来的实际需求,届时矛盾还会更加突出。

一个让人感到讽刺的事实是——在很多时候,唯一有动力也有能力减缓小区折旧的,是少部分打算做长期生意的品牌开发商及其物业公司。

业主自组织的道路无法走通,就只能依靠这一小部分开发商希望打造品牌的主观能动性——哪天这种能动性消失了也毫无办法。


4、小区治理行政化:

现在许多城市都开始试点在社区设立”社区环境和物业管理委员会“,一些物业公司领导还被纳入了社区党组织。“环物会”在本质上就是社区牵头,部分替代业主大会的职能,以更有效行使对业委会和物业的监督管理。

与此同时,提取公共维修基金的流程也在简化,一些地区设立了提取公维基金的”应急机制“,出现如电梯更换等严重问题时,由社区牵头联系相关机构提取基金、申请补贴,高优解决。

业主自组织失效后,就只能由行政力量牵头、财政资金补贴、常设机构监督,来解决一些老大难问题。

来源:

http://www.chengdu.gov.cn/chengdu/home/2017-11/23/content_9752e5144749456c90a4c0b00705b393.shtml

来源:http://www.bjhdnet.com/haidiannews/109978/4674016/index.html

在塞冬看来,对大部分小区而言,这种模式甚至还可以走得更远一些——物业费财政化、基层政府牵头制定标准、购买服务并予以监督。


就类似新加坡组屋的S&CC(Service and Conservancy Charges,服务与维护费),由各市镇委员会(Town Council)制定收费标准(跟随需求上涨)、保证征收、聘请物业公司并对其服务进行评定。服务内容包括例行的清洁绿化以及长周期的电梯和外墙更新。同时也会接受财政补贴并对特定家庭进行费用返还。

普通小区财政化/行政化,高端小区市场化——这恐怕是比较符合我国国情的一种思路。


最后对全文做个总结:

特有的土地政策让我国无论大城市还是小县城,都逐渐形成了以封闭式高层小区为主的住宅结构。

物权高度分散、业主自组织困难、缺乏权责机制等等,让互信极难建立、也让法律法规中期望实现的小区治理模式在事实上空转。

大家都希望自己居住的小区能有良好的环境、尽量慢点折旧,绝大部分人也愿意为之买单,却只能眼睁睁地看着小区快速破败下去而无能为力。

50年的设计使用寿命,却只有5年最多10年的良好运行期,10多年房龄就呈现出衰老的疲态,这造成了社会资源的极大浪费,也严重影响大部分人的生活质量。

如何能探索出一条适合我们的社区治理模式,这是个重要课题。我们不仅需要强大生产力造就的巨量新小区,还应该让它们成为没有那么多烦心事、可以长期居住的家园。

希望这一天能早日到来。

+居民小 +高层 +业委会 +业主 +物业费

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