↖  当高层居民小区难以挽回地走向衰败..

[编按： 转载于 腾讯微信/塞冬 黔财有话说，2019-05-29.]

本文先从两个小故事说起，第一个是塞冬(作者)自己的：

塞冬的第一套房购于10年前，位于一个90年代末建成的普通小区，入手时房龄12年，以北京市场的标准还不算太老。当年买房时把北四~北五环的相似小区基本转了一圈，最后为了能长期自住，选择了一套面积不大的小三居，入住前也完全推到重装了一遍。

但长期自住的打算并没有坚持太久，这套房在满五不久后就换掉了，出手时的房龄是17年。换房的原因也简单——小区环境在日益恶化，且经过努力后发现没有挽回的可能。

这套房是塞冬的婚房，回想起来蛮有感情。小区是北京本地小开发商所建，也是前业主在十多年前的婚房，十几年过去后，开发商已不见踪影。

小区的物业公司是由破产地方国企重组而来，主要目的是解决大龄职工再就业，物业费1块2，算北京同类小区正常水平。在多年前刚入住时，这个小区就已开始陷入恶性循环：物业服务质量下滑 —> 拖欠物业费 —> 物业继续恶化，逐渐突破能正常运转的底线：

绿化带杂草化、裸土化、狗屎堆化、车位化。

暖气温度不达标，取暖费和物业费一样陷入恶性循环。

楼道等公共空间被私自占用甚至封闭。

门禁虚设，街道免费重新安装单元门后又被嫌麻烦的业主破坏。

垃圾清运不及时，打扫和清洁处于半瘫痪状态。

电梯接近寿命极限，且无法给出更换方案。

如果说绿化、暖气、垃圾等都可以忍（毕竟是十多年的老小区，要求不能太高），那么“安全”则是一条底线。一方面电梯寿命将至，另一方面部分业主遭到入室偷盗，大家开始在群里讨论解决办法。

在搬走的前一年里，塞冬和几位热心业主一道，尝试进行小区自救，最终的结论是——这条路极难走通，成本太高，不如努力攒钱换房。

以换电梯为例：换电梯需要提取公共维修基金，提取公共维修基金需要成立业委会，而成立业委会则需要成功召集由一半业主参加的业主大会。且业委会成立后，还需要2/3业主同意，才能动用公维基金。

开业主大会难、成立业委会难，这是一个普遍难题。下文是一位北京政协委员在今年两会时的相关建议，文中称：

“在现代物业管理方式已经普及20多年的情况下，北京依然有80%的小区没有成立业主大会和业主委员会。”

来源，北京政协网站：

http://www.bjzx.gov.cn/zxgz/zxdt/201902/t20190218_17607.html

大部分小区没有业委会，所导致的问题就是：

一方面，小区老化需要提取公共维修基金进行维修。

另一方面，绝大部分公维基金处于无人提取的状态，许多都是以极低的活期利率存放在银行。而这已经是十多年的老问题，许多委员代表连年提案，但至今缺乏合适的解法。

来看一些老新闻：

“43亿元只是商品房部分的公共维修基金，如果算上部门单位盖的房，基金的总额超过140亿元。公共维修基金是每个业主交纳的，这笔钱的所有者是单个业主，但单个业主本身没有管理和处置这笔钱的权利。

现在北京大批商品房是1998－1999年房地产热后兴建的，时间都不长，以一栋楼70年设计使用年限来说，还很“年轻”，不会面临中修、大修等问题，但再过几年，就会出现比如电梯，每半个月需要检修，平均10年就要更换一部新的，这笔费用就不小，至少10来万元，如果没有公共维修基金到时谁来付？”

《43亿公共维修基金 为何交钱容易用时难》，北京现代商报，2005年

“根据北京市建委公布的数字，从2000年2月到2004年底，全市共归集商品住宅维修资金43．35亿元，2001年4月到2004年底共归集房改房维修基金27．99亿元，两项合计达71亿多元。这笔基金存在银行专用户头，以活期利率计息。”“同时从市建委传来消息，这71亿元的维修基金，至今没动用过一笔。”

《70亿维修基金的困惑》，北京电视台，2006年

“北京市物业管理处负责人表示，截至2015年2月底，北京市公共维修基金缴存总额为395.99亿元人民币。而在支取方面，2013年北京市一共有143个社区用了1.16个亿，2014年用了3个亿，2015年用了3个亿，从1999年公共维修基金归集之日到2015年2月，该项基金一共使用了15.5亿元人民币。”

《北京公共维修基金缴存总额近400亿 使用率不足5%》，北京青年报，2015年

为了能召开业主大会、成立业委会，解决电梯更换问题，塞冬几年前在12月的寒风里，和几位热心业主一起在小区摆摊、入户发传单号召业主参会。在热心业主们付出了很大的精力和成本，勉强收集够签名，准备走流程的同时，大家也同步和物业公司进行了座谈，还和周边小区业委会进行了沟通。

一系列讨论沟通后的结论更令人失望：

这个由国企下岗职工组成的草台班子物管公司，可能就是在当前物业费水平下，市面上能请到的最靠谱公司。虽然服务质量不达标，但大都是正经人，好沟通、讲规矩。

如果把当前物管公司赶下台，在保持物业费不变的情况下，能请到的只能是地头蛇灰产性质的、毛利更高、服务更少的垃圾公司。

想要让小区环境保持在较好水平，唯有大幅提升物业费，聘请品牌物管公司入驻，而这是不可能推得动的。

在现有框架下，业委会的组建和改选、物业公司的更换，大多数时候只能沦为换汤不换药、劣币驱逐良币的利益游戏。

当时附近有一个2004年建成的小区，成功建立了业委会，也成功更换过物业，在周边小有名气。大家约了这个小区的业委会成员聊了一宿，最后发现，业委会的更替、分裂、甚至“真假业委会”是家常便饭，物业的交接过程也几经周折。

而在三年前，这个小区的再一次物业更替也引发过一次小小的恶性事件和网络舆论。按一位业主朋友的说法 —— 无论怎么换来换去，业委会和物业都是垃圾。

最终，在摸清了整个流程不可行之后，塞冬还是选择了换房，换到了一个由大开发商修建的次新小区，这个小区算是片区里的标杆性次新盘，一直以高品质物管著称。

然而，2019年已是这个小区生命周期的第10个年头，各种负向循环的苗头也开始出现。相信再过几年，这个小区的物管水平和整体环境也将在下坡路上加速前进。

下面是塞冬近几年为自己和朋友看房时所拍的一些照片，翻了很久网盘翻出来的。

下图是海淀区某塔楼小区，房龄15年，均价9万8（链家最新小区均价，下同），电梯老化，停用了1部：

海淀区某板楼小区，房龄16年，均价6万2，绿地被车位侵占：

东城区某学区房，房龄17年，均价10万8，绿地被车位和垃圾侵占殆尽，小广告泛滥：

以上都是十多年房龄的“老房子”，各种问题已经集中爆发。

对较新的小区来说，基本功能还没出大问题，不好的苗头刚开始从一些小细节暴露出来。下图是一个2014年交房的次新小区，是塞冬同事结婚时买的，最近听同事说，他们业主群里对物业的不满正在发酵。

这是5年前交房时的照片：

这是今年朋友发来的照片，5年后草坪已逐渐裸土化。

下图是海淀区软件园均价近9万的品牌开发商次新小区，在其11年房龄时时，许多绿化带已接近半秃：

下图是一个交房不到5年的小区，草坪秃掉后，被替换为丹麦草。对大部分新小区而言，

交房时整齐的草坪—>5年后稀稀拉拉补种一些抗旱耐操品种—>10年后彻底没人管，

这是一个常见现象。

最后是一个交房12年的小区，在几年前曾算是”区域次新标杆“，如今均价7万5，小区水系成了图中这样子。这其实还算不错了，周边房龄10-15年的小区，水系在几年前就已基本干枯。

通过塞冬这十来年的看房经验会发现，绝大多数小区都在无法挽回地走向衰败：

首先是容易被破坏、并且需要持续投入成本的绿植、草坪和水系。

然后是门禁、电梯等机械构件。

最后就是整个公共空间的无序和失控。

高层住宅的设计使用年限通常是50年，而大多数小区在20年房龄时就已破得不成样子，折旧速度过快，且难以逆转。于是人们会发现：想要一直生活在较好的小区环境中，唯一的解法就是不停换房，这样的成本无疑是高昂的。

本页Url