楼按明曦/买家追价入市提防估价不足经络按揭转介营运总监　张颢曦

-loading-

听音频 🔊 . 看视频 🎦

... 2024-03-17 20:30 .. 有买家担心之后将有大量买家涌入市场，愈迟买会愈贵，部分人开始加快入市步伐，甚至索性追价入市。
    但追价买家要注意，银行估值未必即时反映最新市况，有机会遇上估价不足的问题。
    银行估价较市况滞后估价为银行批核按揭的重要指标，会直接影响银行最终批核成数以及贷款金额。
    审批按揭时，银行一般先委托估价行对物业进行估值，影响估值因素众多，当中楼价走势为一项重要考虑，此外同屋苑类近单位的最近成交纪录、物业类型、单位质素、座向、景观，以及邻近配套等亦会影响物业估值。
    估价趋势影响银行对后市的信心，而银行估价一般有所滞后，当市况波动大，银行对二手物业的估价或有机会未追得上，亦会较易出现估价不足，如买家时间紧绌未能寻找合适的银行，届时或需要抬钱上会。
    试举一例，有买家高追一个二手单位，成交价为600万元，买家欲承造借八成按揭（480万元），但银行于估价仍为保守，估值只有500万元。
    而买家首 .. UfqiNews ↓ 1

... 05-30 02:05 , 11755 , 0 ..
美股股神沃伦巴菲特1998年佛罗里达大学演讲-14:房地产不动产的证券化（观众）问题：在过去的五年里，不动产业的主流都是私有的.
    你对不动产业的证券化有何高见？沃伦巴菲特：巨大的不动产业债务的证券化的确是近来资本市场里的一个疑难症结.
    （编注：十年后的2007年美国发生房地产的次贷危机.
    ）以房屋贷款为基础的证券了无生气.
    我指的是商业房贷，而不是居民房贷.
    我想你的问题是关于资产证券化方面的.
    拥有公司是一种很不好的拥有资产的方式.
    如果你把公司收入税摊派给个人，因而个人就可以只交纳一种税.
    如果是常规的公司形式，人们被迫两次缴税.
    在不动产业，你不需要那样做的，真那样的话回报上会因缴税而受很大的影响.
     REIT（译者注：专门投资不动产业的共同基金，公司税率很低，但主要盈利都要派发给股东)，巧妙避开了法律的规定，因而人们不需要两次缴纳.
    但是它们的管理费用也很高.
    如果你进入不动产业，举例讲你如果买最简单的REIT，每年有8％的收益，除去1％或1.5％的费用后，所得也不是那么有吸引力了.
    对只有千把块钱或5千块钱的投资，可能还可以.
     但是如果是百万级的投资，直接去买不动产可能更划算些，这样你能避免在中间人上可观的开销.
    在不动产领域，我们鲜有令人激动的发现.
    看到一些特大型的地产公司，有些人可能会有些迷惑，我在这里试着不冒犯在座的各位，这里举一个例子，得克萨斯太平洋土地基金，这个有着百年历史的公司，在得克萨斯州有着几百万公顷的土地，每年卖掉1％的土地，并以那为基准，得出一个比市场行情高得多的估价.
    我认为，如果你是土地的拥有者，那样的估价是毫无道理的.
    你不可能交易50％，甚至是20％的土地，这比流动性很差的股票还要差得 ... 美股股神沃伦巴菲特1998年佛罗里达大学演讲-14:房地产不动产的证券化 ⟶

...但现时以联名买楼便等于少了一个首置买家的身份配额，故此近年即使夫妇决定置业亦以单人持有为主，而“甩名”个案亦渐多，较多是由夫妇联名物业，透过转让一半业权，将单位转为只有丈夫或太太单人持有，另一半便可回复首置身份，以较低的首置印花税率再置业.
    由于夫妇“甩名”只涉及转让一半业权，且属近亲转让，故只需缴付一半业权之估值计的首置印花税.
    “甩名”转让成本大降新近调整印花税后，这个计算方式令“甩名”变得更为吸引，因为物业市值不超于600万元的单位，夫妇“甩名”只需以一半楼价即300万元或以下计算首置印花税，即是仅需100元便可让丈夫或太太回复首置身份再入市.
    即使楼价超过600万元，但对于楼价2000万元以下之单位，“甩名”成本亦降低了；例如一个市值800万元单位，夫妇“甩名”所需缴付的印花税由调整前的9万元（2.25%），减少33%至6万元（1.5%）.
    不少夫妇目标希望.. 04-27 07:00 ↓ 23 ..UfqiNews